物业管理师《物业管理实务》讲义、真题、预测三合一

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内容简介
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第一部分　核心讲义
　第一章　物业项目早期介入
　　第一节　物业项目早期介入概述
　　第二节　物业项目早期介入的工作内容
　　第三节　物业项目早期介入的组织实施
　第二章　物业项目管理权获取
　　第一节　物业项目管理权获取
　　第二节　物业服务方案
　　第三节　物业管理合同
　第三章　物业项目承接查验
　　第一节　新建物业承接查验
　　第二节　物业管理机构更迭时的承接查验
　第四章　物业项目前期管理
　　第一节　物业项目前期筹备
　　第二节　物业项目入住管理
　　第三节　物业装饰装修管理
　　第四节　物业工程质量保修管理
　第五章　房屋及设施设备管理
　　第一节　物业设施设备管理概述
　　第二节　房屋共用部位、共用设施与场地管理
　　第三节　共用设备管理
　　第四节　物业公共能源管理
　第六章　公共秩序管理
　　第一节　公共安全防范管理
　　第三节　车辆停放管理
　第七章　物业环境管理
　　第一节　清洁卫生管理
　　第二节　有害生物防治
　　第三节　绿化管理
　第八章　风险防范与紧急事件
　　第一节　物业管理风险的内容及防范管理
　　第二节　紧急事件处理
　第九章　客户服务与公共关系
　　第一节　物业项目的客户服务
　　第二节　物业项目的客户管理
　　第三节　物业项目的公共关系管理
　第十章　人力资源管理
　　第一节　职位管理
　　第二节　员工的培训管理
　　第三节　员工绩效管理
　　第四节　员工的薪酬管理
　　第五节　员工的劳动保护
　第十一章　财务管理
　　第一节　物业服务企业的财务管理
　　第二节　物业服务费的测算编制
　　第三节　住宅专项维修资金
　第十二章　质量管理、绩效评价和供应商管理
　　第一节　质量管理
　　第二节　绩效评价
　　第三节　供应商管理
　第十三章　档案管理与应用文书
　　第一节　物业管理档案管理
　　第二节　物业管理应用文书
　第十四章　物业项目管理权交接
　　第一节　物业管理权的移交
　　第二节　物业项目管理退出
第二部分　历年真题及详解
　2014年物业管理师《物业管理实务》真题及详解
　2013年物业管理师《物业管理实务》真题及详解
　2012年物业管理师《物业管理实务》真题及详解
　2011年物业管理师《物业管理实务》真题及详解
　2010年物业管理师《物业管理实务》真题及详解
第三部分　预测试卷及详解
　物业管理师《物业管理实务》预测试卷及详解（一）
　物业管理师《物业管理实务》预测试卷及详解（二）
                                                                                                                                                                                                    内容简介                                                                                            
为了帮助考生顺利通过全国物业管理师执业资格考试，我们根据最新考试大纲、参考教材和相关法律法规精心编写了全国物业管理师执业资格考试“物业管理实务”的辅导资料（均提供免费下载，免费升级）：物业管理师《物业管理实务》讲义、真题、预测三合一
本书是全国物业管理师执业资格考试科目《物业管理实务》的配套辅导书。全书由三大部分组成：
第一部分为核心讲义。由圣才名师根据多年的考试辅导经验，浓缩出最新考试教材的核心讲义，每章的讲义中均有精选的例题。该讲义覆盖考试的所有命题点，并对重难点内容进行了相应的归纳和拓展。
第二部分为历年真题及详解。精选了2010～2014年的5套真题，按照最新考试大纲、指定教材和法律法规对全部真题的答案进行了详细的分析和说明。
第三部分为预测试卷及详解。根据历年考试真题的命题规律及热门考点精心编写了2套预测试卷，其试题数量、难易程度、出题风格与考试真题完全一样，方便考生检测学习效果，评估应试能力。
圣才学习网│管理类（guanli.100xuexi.com）提供物业管理师等各种管理类考试辅导方案【保过班、网授班、3D电子书、3D题库等】。本书特别适用于参加全国物业管理师执业资格考试的考生，也适用于各大院校物业管理专业的师生参考。
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内容预览
第一部分　核心讲义
第一章　物业项目早期介入
第一节　物业项目早期介入概述
一、物业服务项目早期介入的含义
（一）项目早期介入的概念
项目早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位在项目的立项、规划设计、施工建设、营销策划、竣工验收阶段所引入的物业服务咨询活动，物业服务企业从业主使用和物业服务的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等方面提出的合理化意见和建议，以便建成的物业更好地满足业主和物业使用人的需求，方便物业服务工作的开展。
（二）项目早期介入的阶段
项目早期介入对建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目管理的需要进行选择，可以由物业服务企业提供，也可以由专业咨询机构提供；项目早期介入是建设单位在项目开发各阶段引入的物业服务专业技术支持，在项目的开发建设中起着积极的作用；项目早期介入服务的对象是建设单位，由建设单位与物业服务企业或咨询机构签订协议并支付项目早期介入服务费用。项目早期介入的阶段如图1-1所示。

图1-1项目早期介入各阶段
二、物业服务项目早期介入的作用
（一）从业主使用的角度，有利于提高业主对物业的认可度
1．优化设计，满足业主使用需求
随着社会经济的发展，人们对物业的品位和环境要求越来越高，这使得建设单位在建设过程中除了要执行国家有关技术标准外，还应考虑到物业的功能、布局、造型、环境以及物业使用者的便利、安全、舒适等因素。物业服务企业可从业主（或物业使用人）及物业管理的角度，就房屋设计和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议，使物业的设计更符合业主的使用要求。
2．有助于提高工程质量，提高物业的认可度
在物业的建设过程中，物业服务企业利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中及时得到解决，减少在日后使用中的矛盾纠纷，从而提高业主或物业使用人对物业的满意度和认可度。
（二）从物业管理角度，有利于物业服务工作的顺利开展
1．有利于了解物业情况
对物业及其配套设施设备的运行管理和维修养护是物业管理的主要工作之一，要做好这方面的工作，必须对物业的建筑结构、管线走向、设备安装等情况了如指掌。物业服务企业可以通过早期介入，如对于图纸的改动部分做好记录，对设备安装、管线布置尤其是隐蔽工程状况进行全过程跟踪等，充分了解所管物业的情况，从而在日后的管理中做到心中有数、“对症下药”。
2．为前期物业管理作充分准备
物业服务企业可利用项目早期介入的机会，逐步开展制定物业管理方案和各项规章制度、设计组织架构、招聘人员、实施上岗培训等前期管理的准备工作，方便物业移交后物业管理各项工作的顺利开展。同时，通过在早期介入中同施工单位形成的良好合作关系，在今后物业的保修期内，加强双方的紧密合作，提高物业的维修及时率。
3．有利于规避物业经营管理风险
项目早期介入对项目情况及周边不利因素提前了解，对后续物业服务过程中可能出现的风险作出预估，提前制定应对措施，规避物业管理的风险，也可提升后期物业管理服务的质量。同时，项目早期介入可充分了解目标客户群，制定质价相符的服务标准、服务内容等，以保证物业管理的可持续经营管理。
（三）从项目开发角度，有利于提高建设单位的开发效益
（1）项目早期介入可使规划设计方案中的布局、功能定位更趋合理，有利于日后运营管理。如小区规划设计必须考虑到物业管理用房、机动车停车场、自行车棚、商业配套设施等，从业主需求角度提出建议，从而避免建设单位的不必要投资。
（2）通过早期介入的专业支持，建设单位可以对项目进行准确的市场定位，并考虑到物业的使用功能和业主满意，促进项目的销售，加快资金周转。同时，建设单位还可以通过引入高水平的物业管理咨询服务提升自身的品牌。
（3）通过项目早期介入，物业服务企业在与各单位的沟通协作中可充分展示自身的专业素质，并从业主使用、物业管理和项目开发的角度，完善项目的设计缺陷，减少不必要的投资成本，提高项目的开发效益。
三、物业服务项目早期介入的方式
建设单位委托物业服务企业或专业咨询机构，由被委托单位安排专业的工作人员实施项目的早期介入。通常有以下五种方式：
1．市场调研
物业服务企业或专业咨询机构通过对项目及周边情况进行调研，了解项目的交通、教育、医疗等相关配套情况和不利因素，综合分析、评估对项目产生的各种影响，并将结果向建设单位进行汇报说明，以助于建设单位进行项目决策。
2．图纸会审
是指物业服务企业或专业人员会同建设单位、设计单位、施工单位、监理单位等，对图纸进行分析、论证，并提出相关建议。
3．对标管理
是指物业服务企业或咨询机构通过对同类型物业的客户群、服务标准等调查比较的基准的方法，以便对新建物业的物业服务定位、物业服务模式等向建设单位提供建议。
4．过程监控
是指在项目早期介入的不同阶段，物业服务企业或咨询机构通过现场勘察，评估、发现新建物业建设过程中出现的各种问题，并向建设单位提交改善建议。
5．项目沟通会
物业服务企业或咨询机构通过定期参加由建设单位组织的项目沟通会，以发函的方式提交建议书等，了解项目的建设进展情况，并就早期介入的相关问题交换意见。

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