华中科技大学公共管理学院802土地经济学历年考研真题汇编（含答案）

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2011年华中科技大学公共管理学院802土地经济学考研真题（回忆版）及答案
2006年华中科技大学公共管理学院883土地经济学考研真题
2005年华中科技大学公共管理学院883土地经济学考研真题
2004年华中科技大学公共管理学院880土地经济学考研真题
说明：华中科技大学公共管理学院802土地经济学是该校土地资源管理专业2011～2014年考研科目的代码和名称。在2005～2006年该科目的代码和名称为883土地经济学，在2004年为880土地经济学。
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2011年华中科技大学公共管理学院802土地经济学考研真题（回忆版）及答案
华中科技大学2011年硕士研究生入学考试试题
科目名称：土地经济学
科目代码：802
一、名词解释
1．土地利用的外部性
2．绝对地租
3．土地的经济供给
4．土地资源配置
5．地役权
二、简答
1．土地市场竞争机制的作用机理。
2．屠能农业区位论。
3．人地关系的基本内涵。
三、论述
1．结合城市化进程的加快，谈谈你对土地价值的认识。
2．台湾农地金融制度的特点。
四、综合（一大题，三小问）
（1）阐述“宅基地换房”的内涵
（2）当前“宅基地换房”存在的问题
（3）完善“宅基地换房”的对策建议。
2011年华中科技大学公共管理学院802土地经济学考研真题（回忆版）答案
华中科技大学2011年硕士研究生入学考试试题
科目名称：土地经济学
科目代码：802
一、名词解释
1．土地利用的外部性
答：土地利用外部性是指土地使用者在土地利用过程中，引起土地利用及其格局的变化，因这种变化产生与土地利用者无直接经济利益关系以及生态环境的影响。也就是说，土地使用者的本来目的是为了实现自身利润的最大化或效用的最大化，但在实现这一目的的过程中，却有意或无意地对与土地利用无直接关系的人或组织因经济利益及生态环境变化造成了这样或那样、有利或有害的影响。
土地利用变化的外部性，根据个人或社会是否无偿地享有额外收益，或者是否承受了不是由其导致的额外成本可分为正效应和负效应两类：
（1）外部性的正效应，即外部性收益，使人们无偿地享受了福利或收益。土地使用者在土地利用过程化中所得收益为私人收益，但其活动还可能对社会产生额外的利益，此时社会收益就会大于私人收益，如林地经营者在从其林业活动中得到私人收益，同时，实现了土地利用生态环境功能的保护，使社会在土地利用中得到了额外的收益，乃至社会收益大于私人收益。这样，土地利用产生了正外部性；
（2）外部性的负效应，即外部性成本使人们受到损害。如因为建筑高楼而影响了其他建筑地部分地役权(如通风、通光权等)，或者由于土地资源的不当利用而带来空气、水、土壤污染及生态破坏等问题。土地利用过程中使用者为进行生产，就必须支付一定的成本，或付出一定的代价，这就是私人成本。但使用者使用土地过程中，还可能会对社会造成一定的有害影响，如环境污染、耕地减少，社会就必须要拿出一定的资金对污染进行治理。所以，对社会来说，其所支付的成本不仅包括土地使用者的私人成本，而且还包括社会治理环境污染的费用。此时的私人成本是小于社会成本的。这时，该土地利用的变化产生了负外部性。外部性的负效应最明显的是那些对环境及资源的损失过快的效应。
2．绝对地租
答：绝对地租是指因为土地所有权的存在而必须支付的地租。马克思认为，土地私有制的垄断使最劣等的土地也必须支付地租才能投放资本而被利用，从而形成绝对地租。因此，绝对地租既不是农业产品的社会生产价格与其个别生产价格之差，也不是各级土地与劣等地之间社会生产价格之差，而是整个农业部门产品价值与生产价格之差。
3．土地的经济供给
答：土地经济供应则是指土地在自然供应及自然条件允许的范围内，在一定的时间和地区因用途收益与价格变化而形成的土地供应数量。
4．土地资源配置
答：（1）土地资源配置的内涵
根据人与自然和谐共处、协调发展的观点和可持续发展理论，人与自然的关系实质上就是人与自然界进行物质交换的过程。自然资源、生态环境作为人类生存的基本条件和发展的因素，当代人和后代人都需要，各国、各地区、各生产经营单位都有享受和利用的权利。因此，土地资源配置的内涵包含着不同产业部门间、不同时期间和不同地区间的三种配置。
①土地资源的产业部门间配置
土地资源的产业部门间配置，是表示土地资源在各产业部门间的分布与利用状况，旨在优化产业结构和生产结构，保证各项产业和生产部门对土地资源的利用和发展。
②土地资源的不同期间配置
土地资源的不同期间配置，是指土地资源在不同时间段或者当代人和后代人之间的配置，以保证人类世世代代对资源的持续利用。
③土地资源的不同地区间配置
土地资源的不同地区间配置，是指因土地资源分布和配置的广域性和全球性，通过不同地区在利用土地上的选择，旨在消除地域和国别之间人类开发利用土地资源和就业收入方面的差异。
这三种配置所形成的三维配置结构是保证人与自然协调发展及实现人类社会经济全面可持续发展的基础和前提，缺一不可、相辅相成、互相依存。
（2）土地资源配置的特点
土地资源的配置不是直接将土地作为要素投入生产的过程，也无法直接将土地进行分割、移动。所以，土地资源的配置实质上是其承载功能在不同用途间的配置，或者可以看做是将不同的土地利用在一定范围内、位置既定的土地上的分配。
因此，产业部门间的配置，实质上是不同产业部门扩大或缩小以确定合适的收益规模的过程；不同期间的配置，是对某块土地是否进行某种用途在时间选择上的决策；不同地区间的配置，指对某种土地利用寻找合适的区位来实现落地，或者具体的企业寻找合适的地块建造厂房的决策。
总的来说，土地资源的配置不是直接的土地配置，而是土地承载的反馈，是被载体在部门、时间和空间上的配置。
5．地役权
答：地役权指以他人土地供自己土地便宜之用的权利。在权利的分类上，地役权属于一种为增加自己土地之利用价值而使用他人土地的用益物权。例如，为了自己土地的通行便利，而于他人土地上修造道路的物权，即为地役权。其中，受便宜之地为需用地，又称需役地；供他人使用的土地为供用地，又称供役地。
二、简答
1．土地市场竞争机制的作用机理。
答：（1）土地市场竞争机制的内涵
土地市场竞争机制是指土地市场上交换主体间的物质经济利益关系，是土地市场正常运行的动力。通过竞争，可以实现优胜劣汰，从而确保土地资源利用效用的最大化，实现土地资源的最优配置。
土地市场的竞争机制中既包括土地供求双方间的议价竞争，也包括供给方之间的竞争、需求方之间的竞争以及土地用途之间的竞争。
（2）土地市场竞争机制的作用机理
①土地供求双方间的议价竞争
在土地交易过程中，一方面土地供给者希望尽可能以更高的价格出让土地；另一方面土地需求者则希望尽可能压低所需土地的价格，这样交易双方就会展开“讨价还价”，最终达到一个双方都可接受的均衡价格，即成交价。
在我国，由于土地一级市场实行的是完全垄断，只有政府一个供给者，且一级市场上的土地出让一般是在政府最低限价的基础上采用招标、拍卖、挂牌的方式运行，故供求双方间的议价竞争在土地一级市场上并不明显，主要表现在二、三级土地市场的交易中。
②供给方之间的竞争
土地市场供给方之间的竞争是指多个土地供给者期望向同一土地需求者提供土地时产生的竞争。当某一土地需求方提供的条件非常优厚，将土地出让给该需求方能给供给方带来较大的利益时，能满足其对所需土地条件要求的多个供给者就会争相供给其土地，从而造成土地供给者之间的竞争。
③需求方之间的竞争
土地市场需求方之间的竞争是指多个土地需求者期望获得统一地块时产生的竞争。以我国土地一级市场的土地出让为例，在政府发布某一块土地的出让消息后，市场上的土地需求者就想要获取这块土地，就要在该块土地招拍挂的过程中同其他需求者进行竞争。
④土地用途和区位间的竞争
同一区位不同用途土地间的收益不同，同一用途的土地在不同区位的收益状况也存在差异。对于土地需求者而言，总是希望能以土地的最佳区位和最适用途进行生产经营，这必然会导致土地用途和区位间的竞争。
2．屠能农业区位论。
答：杜能在《关于农业和国民经济的孤立国》书中详细阐述了农业区位论。
（1）理论前提
杜能首先提出了一个假想的“孤立国”，并给定了以下六个假定条件：
①肥沃的平原中央只有一个城市；
②不存在可用于航运的河流与运河，马车是唯一的交通工具；
③土质条件一样，任何地点都可以耕作；
④距城市40英里之外是荒野，与其它地区隔绝；
⑤人工产品供应仅来源于中央城市，而城市的食物供给则仅来源于周围平原；
⑥矿山和食盐坑都在城市附近。
于是产生了下面两个问题：首先，在这样一种关系下，农业将呈现怎样的状态？其次，为了从土地取得最大的纯收益，农场的经营随着距城市距离的增加将如何变化？
（2）形成机制
根据前述各种假设，以及运费与距离及重量成比例，运费率因作物不同而不同，农产品的生产活动是追求地租收入最大的合理活动等前提条件，杜能给出的一般地租收入公式如下：
R＝pQ-CQ-KtQ＝（P-C-Kt）Q
式中：R地租收入；P农产品的市场价格；C农产品的生产费；Q农产品的生产量（等同于销售量）；K距城市（市场）的距离；t农产品的运费率。
对同样的作物而言，随距市场距离增加，运费增多，地租收入R减少。当地租收入为零时，即使耕作技术能够实现，经济上也不合理，该点因而成为某种作物的耕作极限。在市场（运费为零）点的地租收入和耕作极限连结的曲线被称为地租曲线。每种作物都有一条地租曲线，其斜率大小由运费率所决定，不容易运输的农作物一般斜率较大，相反则较小。杜能对所有农业生产方式的土地利用进行计算，得出各种方式的地租曲线的高度以及斜率。因农产品的生产活动，是以追求地租收入为最大的合理活动，所以农场主选择最大的地租收入的农作物进行生产，从而形成了农业土地利用的杜能圈结构。
（3）农业生产方式的空间配置原则
农业生产方式的空间配置，一般在城市近处种植相对于其价格而言笨重而体积大的作物，或者是生产易于腐烂或必须在新鲜时消费的产品。而随着距城市距离的增加，则种植相对于农产品的价格而言运费小的作物。在城市的周围，将形成在某一圈层以某一种农作物为主的同心圆结构。随着种植作物的不同，农业的全部形态随之变化，将能在各圈层中观察到各种各样的农业组织形式。以城市为中心，由里向外依次为自由式农业圈、林业圈、轮作式农业圈、谷草式农业圈、三圃式农业圈、畜牧业圈这样的同心圆结构。
3．人地关系的基本内涵。
答：（1）人地关系定义
土地利用中的人地关系可以简称为经济社会发展与土地资源的关系，但是从其具体表现来看，是以经济社会要素与以土地资源为主体的各种自然资源环境要素的综合配置问题，以及由此所引起的人与人之间的土地利益关系。
（2）人地关系深刻内涵
①经济社会要素与土地要素的数量对比关系
a．其中涉及经济增长方式、消费方式以及人口发展(如人口数量、人口结构、人口分布、人口素质、人口性别等)与土地资源总面积、耕地、基本农田、农业用地、建设用地、宅基地等各类土地资源的数量对比关系及其演变；
b．人与土地关系的最基本、最直接的表现形态，也是区域经济社会系统要素的重要构成部分；
c．评价指标涉及单位GDP占用土地资源面积、单位GDP增量所带来的耕地减少量、单位固定资产投资占用农用地、人均土地面积、人均耕地面积、人均建设用地、人均城市用地等。
②经济社会要素与土地质量的相互关系
主要涉及不同经济社会要素与土地质量乃至不同类型用地质量的对应关系及其演变，其中也涉及土地资源的自然生产力等方面的问题。如中国东部地区人多地少，但其耕地质量高，使得土地资源的人口承载能力也高；而西部地区地少人多，但耕地质量较低，使得土地资源人口承载能力也较低。
③经济社会要素与土地利用的相互关系
主要涉及由于经济社会发展的差异性，而导致土地利用的差异性，如区域土地利用功能划分、管制等的差异，尤其是主体功能区划分，就涉及如何协调人地关系所引起的人与人之间的关系问题。如通过生态补偿机制的建立、农地发展权转移等方式进行土地收益补偿等。
④经济社会要素与土地生态环境的相互关系
主要涉及由于经济社会要素作用所引起的土地利用中的生态环境问题，如土地退化、土壤污染、水土流失等问题；
当前乃至今后都是十分突出的人与土地的关系问题，因此也是需要长期关注和重点关注的人与土地关系问题之一。例如，由于工业化、城市化方式问题，造成农用地过度减少以及土地污染乃至生态环境破坏等问题；由于喀斯特地区土地资源开发的适宜性低，从而影响其开发利用，该类区域的人口发展与土地资源利用问题就具有很强的特殊性等。
⑤经济社会要素与土地经济要素的相互关系
包括经济社会要素与土地产权要素、土地收益分配、征地收益补偿、地租地价等相互关系。例如，在1999年颁布实施的现行《土地管理法》中，就对人均耕地面积不同所导致的征地安置补偿费差异做出了明确规定；另外由于人们财产权意识的增强，导致了《物权法》的颁布实施等。
⑥人与土地关系引起的其他有关资源环境乃至社会问题
例如，由于城市用地布局不够合理，造成城市居民出行距离增加，而造成城市运行的能源消耗与环境污染问题较为突出，由此使得人们将更多的时间花费在交通上，影响了工作时间、家人团聚时间以及休闲时间，也带来了一定的社会问题；由于我国在一段时期内不够重视经济适用住房、公共产权住房的制度建设与用地供应，导致低收入者住房问题较为突出，以及房价过快上涨等问题。
三、论述
1．结合城市化进程的加快，谈谈你对土地价值的认识。
答：土地价值受到土地的使用价值及土地的生产能力、土地的稀缺程度等多种因素的影响，往往通过土地价格表现出来。城市化是一个国家或地区实现人口集聚、财富集聚、技术集聚和服务集聚的过程，它通过影响土地的需求来带动城市的土地价值的上涨。城市化对土地价值的影响主要表现在以下四个方面：
（1）人口聚集促进土地价值上升
城市化进程的加快，使得大量农村人口变为城市人口，除此之外，城市化还将带来经济结构的巨大变化，使第二、三产业得到充分发展，这也进一步加速了物质和人力资本的集聚。随着城市化发展水平的提高，城市吸引人才的能力越来越强，大量人口的居住、就业，增加了对土地的需求，使得土地资源变得更加的稀缺，促进了土地价值的上涨。
（2）城市基础设施完善促进土地价值上升
城市化进程越高的城市，其基础设施建设水平越高，基础设施体系也越完善。城市基础设施的日趋完善，交通、通信、医疗卫生等各方面便利的服务，极大地促进了生产要素、人口、企业向城市集聚，增强了中心区块的凝聚力和承载力，促使其土地价值升高。
（3）城市发展与扩张促进土地价值上升
近年来，我国城市化的速度非常快，尤其是土地的城市化，更是远远快于人口的城市化。城市的新建和发展，郊区城市化、逆城市化、再城市化的出现，都是土地城市化快速进程的明显体现。空间的快速拓展，土地的占用量会不断增加，而土地供给的数量在短期内具有供给刚性，因此土地价值的上升成为必然
（4）制度环境和市场环境水平的提高促进土地价值上升
城市化程度较高的地区，往往适合各层次发展的制度环境和市场环境水平也相对较好。制度环境和市场环境水平的提高无疑促进了企业的发展。企业加强与市场的联系，会不断延长产业链，为产业化经营创造条件，进而带动企业的集聚。企业的聚集、竞争同样会使土地资源更加稀缺，促进土地价值上升。
2．台湾农地金融制度的特点。
答：（1）台湾农地金融制度
①台湾农地金融组织结构
台湾土地银行是办理土地金融业务和农业金融业务的专业银行，是台湾地区农地金融体系的主体。除了台湾土地银行外，还有农渔会信用部、台湾农业金库及合作金库银行等机构为台湾农民提供中长期贷款。另外，“农业发展委员会”为岛内农业金融监管机关，通过农业发展基金对政策性农业专案贷款提供利差补贴。
②台湾农地金融制度运作模式（以台湾农业银行为例）
a．贷款程序
台湾土地银行贷款程序一般经历贷款申请、审核和发放等过程。因贷款对象和用途不同有不同的担保要求。大多数的农业贷款都要提供担保品或连带担保人，担保不足时申请农业信用保证金或中小企业信用保证基金保证，
b．资金来源
资金来源除了自由资金（资本金、盈余和公积金）外，主要为吸收存款、借入资金和承办转贷的资金。吸收存款是台湾土地银行的主要资金来源。借入资金有三种方式，一是向台湾地区的中央银行贴现，这是土地银行向外融通资金最普遍的方法；二是金融机构之间互相融通资金，如土地银行发放扶植自耕农贷款，向台湾银行融通资金；三是向行政机构借入。承办转贷的资金，主要是指接受行政或其他机构委托承办转贷的资金。
c．业务范围
台湾土地银行成立初期，主要业务有吸收存款，提供各类土地及农业开发资金，办理农渔民住宅、农业生产、土地改良等贷款以及农渔会贷款、林业贷款、农渔民置产及周转性贷款等。随着土地制度改革的完成，农地金融机构的业务量减少，台湾土地银行开始从事一些相关的银行业务，目前已成为从事不动产金融的国际性银行，业务日益多元化。其业务包括存款、贷款、信托、财富管理、外汇以及国际金融、电子金融、财务管理投资、证券业务等。
③台湾农地金融制度配套政策
a．台湾土地制度改革，明确了土地权属关系
台湾土地制度改革，明确了土地权属关系。主要分为三个阶段：一是20世纪40年代末的第一次土地改革，目的是实现“农地农有”的“耕者有其田”农地制度安排；二是20世纪80年代推出的以农业现代化为目的的第二次土改；三是20世纪90年代以来，台湾地区对土地政策进行了调整，为保护良田、打造精细农业起到关键性作用，继续关注确保合理比例的农用土地的保留、土地零碎、生产成本过高等问题。
b．台湾建立农村金融法律
2004年台湾“农业金融法”为独立于一般金融体系之外的农业金融体系确立了法律依据，出台了一系列配套的子法规，基本建立起比较完整的农业金融政策法律法规体系。
c．台湾逐步建立了比较完善的农村社会保障体系
20世纪80年代台湾建立了农村社会保障体系，但传统台湾社会对农民的保障水平始终远低于军人、公教人员的保障水平，随着台湾“全面健康保险制度”和“年金制度”的建立，台湾农村社会保障正在和城镇社会保障体系并轨，职业化社会保障体系正在融合，并趋向形成统一的社会保障体系。农民健康保险覆盖率提高，医疗资源得以充分利用，形成了较为统一的医疗保险制度。
（2）台湾农地金融制度的特点
①“富丽新农村”和“新农业运动”为台湾农业金融奠定了坚实的物质基础；
②“农业金融法”为完善台湾农业金融确立了法源基础。
③一元化二级制农业金融体系强化了台湾金融对农业的支持；
④完善的农村基层金融制度提高了台湾农村金融效率；
⑤台湾农村的土地制度提高了农民的积极性；
⑥台湾农会为台湾现代农业转型和发展提供了有力的组织保障。
四、综合（一大题，三小问）
（1）阐述“宅基地换房”的内涵
答：“宅基地换房”，就是在国家政策框架内，坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民自愿的原则，高水平规划设计和建设有特色、适于产业聚集和生态家居的新型小城镇。农民则以其宅基地，按照规定的置换条件换取小城镇中的一套住房，迁入小城镇居住。
（2）当前“宅基地换房”存在的问题
答：（1）违规执行“宅基地换房”，侵犯农民权益
①“城乡建设用地增减挂钩”政策中明确的“增减”，只是为了给土地利用规划上的农业用地提供周转空间，并不能依此而让农民强制搬迁。这种强制性的做法缺乏法律依据，是对农民权益的侵犯。
②有些地区擅自扩大试点范围，违规跨县域调指标，甚至一些非试点地区没有国土部借出指标大拆农民房屋，强制执行“宅基地换房”。
③很多新房没有宅基地证，也没有房产证，只有集体土地证，造成了新的产权问题。
④部分农民“被上楼”，农民失去了土地，又缺乏相应的保障措施，引发社会纠纷，影响农村社会稳定和发展。
（2）农民生活保障堪忧
①由于缺乏监管，在很多地区，本应得到妥善安置和补偿的农民，不仅宅基地被拿走，还要交钱住楼房；
②失去宅基地的农民还将面临生活生产方式转变，对于长期从事农业生产的农民来说，生活成本增加和耕种不便，成为最现实的问题。
（3）地方政府寻租，易滋生腐败
一些地方政府未按照承诺以宅基地换房，而是根据房屋的建筑面积换房；还有一些地方政府故意建设较大面积的房屋，农民不得不以商品房的价格购买多出的住房面积；还有一些地方政府与房产商联系，利用土地争取价差谋求暴利。
（4）破坏农村文化
“宅基地换房”可能还会伤害到隐性的农村文化，以往平静传统的农村正在被破坏，中国村庄的传统和文化面临断裂的危险
（3）完善“宅基地换房”的对策建议。
答：（1）加强有效监管和问责机制
针对出现的问题，加快制定相应措施，加大监管力度和处罚力度。对试点省份主管领导和项目区负责人进行再培训，明确各项措施的实施标准，减少对文件的错误理解。同时实行主管人员问责制，对做法不规范和管理有缺陷的负责人进行处罚。
（2）制定国家层面土地分配标准
应当从法律上明确农民在承包期内享有的各项具体权利，同时在现有的产业制度不变的情况下，加强完善各种标准程度和监督，使得政府和人民共同受益，防止少数人谋求私利。
（3）完善宅基地补偿制度
该项政策中普遍存在的问题是地方政府对宅基地补偿不足，主要表现在：一是对宅基地不予补偿，或只给予“合法确认”面积补偿；二是安置房一般还是集体土地产权证，不能直接上市交易；三是补偿标准偏低，农民得到的补偿与同类同地段的商品房价格相比，与土地拍卖出让价格相比，差距悬殊。
因此中央有关部门应尽快明确和赋予农民宅基地以完整的物权，给农民发放统一的具有法律效力的宅基地证书，同时探索宅基地进入市场流转的办法，确保农民权益不受侵犯。
（4）尊重农民意愿，保障其知情权和参与权
搞“宅基地换房”，要充分尊重农民意愿。该项政策的主体是农民，政策的成功实施必然要以满足农民需要为前提，因此在落实的过程中，保障农民的知情权，确保农民自愿参与“宅基地换房”，对于不愿意参加的农户不得强制执行，切实维护农民的合法权益。
（5）改革财政体制缺陷
政府定位要明确，中央财政应给予地方财政一定的保证，是基层政府定位于服务者的角色，而不是成为企业，这样“宅基地换房”才能真正做到取之于民用之于民。

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