2017年11月理财规划师（二级）《专业能力》复习全书【核心讲义＋历年真题详解

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内容简介
目录
第一部分　核心讲义
　第一章　消费支出规划
　第二章　保险规划
　第三章　投资规划
　第四章　税收筹划
　第五章　退休养老规划
　第六章　财产分配与传承规划
　第七章　综合理财规划
第二部分　历年真题及详解
　2011～2015年理财规划师（二级）《专业能力》真题精选及详解
　2010年5月理财规划师（二级）《专业能力》真题及详解
　2009年11月理财规划师（二级）《专业能力》真题及详解
　2009年5月理财规划师（二级）《专业能力》真题及详解
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内容预览
第一部分　核心讲义
第一章　消费支出规划
一、制订住房消费方案
为客户进行住房消费支出规划方案制作的步骤：
（一）跟客户进行充分交流，确定客户有购房意愿，并了解客户购房目标。
（二）收集客户的财务及非财务信息，包括家庭成员构成、家庭收入、支出情况以及家庭现有的资产负债情况等。
（三）根据客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和收入支出表。
家庭结构不同，这两个表的结构也有所不同，所以理财规划师只需掌握这两个表的内涵与基本的框架。
1．资产负债表示例（表1-1）
表1-1　客户资产负债表

资产项目	金额（元）
金融资产	现金与现金等价物
其他金融资产
金融资产小计
实物资产	自住房
投资房地产
机动车
家具和家用电器类
珠宝和收藏品类
其他个人资产
实物资产小计
资产总计
负债
负债	信用卡透支
消费贷款（含助学贷款）
创业贷款
汽车贷款
住房贷款
其他贷款
负债总计
净资产（总资产-总负债）

2．收入支出表示例（表1-2）
表1-2　客户收入支出表

收入、支出项目	金额（元）	占总收入比例（%）
一、收入
工资和薪金	姓名
姓名
自雇收入（稿费及其他非薪金收入）
奖金和佣金
养老金和年金
投资收入	利息和分红
资本利得
租金收入
其他
其他收入
（Ⅰ）总收入
二、支出
房子	①租金/抵押贷款支付（包括保险和纳税）
②修理、维护和装饰
家电、家具和其他大件消费	购买和维修
汽车	①贷款支付
②汽油及维护费用
③保险费、养路费、车船税等
④过路与停车费等
日常生活开支	①水电气等费用
②通讯费
③交通费
④日常生活用品
⑤外出就餐
⑥其他
购买衣物开支	衣服、鞋子及附件
个人护理开支	化妆品、头发护理、美容、健身
休闲和娱乐	①度假
②其他娱乐和休闲
商业保险费用	①人身保险
②财产保险
③责任保险
医疗保险费用
其他项目
（Ⅱ）总支出
现金结余（或超支）{（Ⅰ）-（Ⅱ）}

（四）帮助客户制订购房目标，包括购房的时间，希望的居住面积和届时的房价，得到诸如“我希望在两年以后购买150平方米左右，价格为8000元／平方米的房屋”这样的购房目标的描述。
1．单身客户
对于工作趋于稳定的单身一族，选择60平方米以下的小户型或者30平方米以内的超小户型较为合适。
2．夫妇两人
（1）年轻夫妇
夫妇两人同样也适用于上述小户型，但是选择建筑面积略大一些的小户型房屋往往更为方便。对于尚没有小孩的年轻夫妻来说，购买市区小户型的住宅以作为过渡性住所，待以后经济实力增强了再考虑以小换大，以旧换新是非常明智的选择。
（2）老年人夫妇
对于和子女分开居住的老年人夫妇来说，小户型住宅也是养老的较佳选择。小户型恰好迎合了他们的需要，原因包括：
①地处市区，方便子女探访和旧街坊、亲友等相互往来和聚会，使老人不致有“与世隔绝”之感。
②周围配套完善、医疗机构齐全且设备先进，万一身体不适，需要医疗救护可以做到及时、方便。
③面积不大，不易使老人因家里空旷而产生恐惧感，且易于清洁卫生。
3．三口之家
一对夫妇带一个孩子组成的三口之家，适宜购买中户型房屋，即面积在80～120平方米之间的套型。对这种三口之家，理财规划师应向其推荐中户型楼盘。
4．三代同堂
这里的三代同堂是指一对夫妇加一个孩子再加上夫妇一方的父母，总共五口人左右，年轻人可以照顾老年人，老年人可以照看孙辈，互补性强，可以选择中户型，如果经济条件允许则可选择大户型。
从经济实用的角度考虑，对于多层住宅来说，130平方米以上的房子其实都存在不同程度的浪费，即使是对于三代同堂的居住要求来说，130平方米左右的多层住宅或者160平方米左右的小高层、高层住户也已足够。
（五）帮助客户进行贷款规划，如选择何种贷款方式、还款方式及还款期限等，并运用相关税收及法律知识，为客户提供必要的支持。
理财规划师在确定客户的住房目标后，应对客户的财务状况进行分析，在保障客户一定财务弹性下，以储蓄及缴息能力估算负担得起的房屋总价，以及每月能承担的费用。
1．贷款方式
对于个人住房贷款目前主要有住房公积金贷款、商业住房贷款和组合贷款三种贷款方式，由于住房公积金贷款利率相对于商业住房贷款利率低，因此应建议客户尽量采用住房公积金贷款，如有不足的部分再采用商业住房贷款。
2．还款方式
在还款方式的选择上，当前，各大商业银行推出了四种房贷还款方式。由于采用不同的还款方式，所要偿还的利息也不同，因此帮助客户选择一种还款额可以承受，偿付利息少的方式，成为理财规划师必须掌握的技能之一。
3．等额本息还款法和等额本金还款法
（1）等额本息还款法
采用等额本息还款法，每月还款的金额（本息和）是相同的。可以直接通过金融计算器进行计算。
（2）等额本金还款法
采用等额本金还款法，每月还款本金相同，利息递减。其计算公式如下：
每月还款本金=贷款本金/还款期数
每月还款利息=（贷款本金-累计已还本金）×月利率
每月还款金额=每月还款本金+每月还款利息
（六）购房计划的实施
1．利用住房公积金贷款的购房计划的实施。
（1）贷款申请
借款申请人提出书面贷款申请，并提交有关的资料，由贷款银行负责受理后交给住房公积金管理部门申请或者借款申请人直接向住房公积金管理部门申请，等待住房公积金管理部门审批。
（2）住房公积金管理中心审查批准
住房公积金管理机构根据住房公积金使用规定及年度使用计划和申请人的住房公积金交纳情况审查贷款申请，住房公积金管理机构按有关规定对申请人进行资信审查，确定是否给予贷款。
（3）办理贷款手续
借款申请经住房公积金管理部门审批通过后，贷款银行和借款人签订借款合同和担保合同。同时，根据国家和当地法律法规办理抵押登记及履行其他必需的手续。
（4）受托银行放款
贷款银行按借款合同约定，将贷款资金一次或分次划入售房人在银行开立的售房款账户内，或将贷款资金直接转入借款人在银行开设的存款账户内。
（5）办理购房手续
购房人需要与房地产公司签订相关合同，并去相关部门办理各类手续。
（6）按期还款
借款人按借款合同约定的还款计划和还款方式，委托银行分期扣款或到银行柜台按期归还个人公积金住房贷款本息。
（7）贷款结清
贷款结清后，借款人从银行领取“贷款结清证明”，取回抵押登记证明文件及保险单正本，并持银行出具的“贷款结清证明”到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
相对而言住房公积金贷款是比较适宜的购房贷款方式，它有明显的政策补贴性质，贷款利率较低。理财规划师应该帮助客户在政策规定的范围内尽可能地申请最大额度、最长期限的个人住房公积金贷款。
2．利用住房商业贷款的购房计划的实施。
（1）贷款申请
借款人需持有银行规定的证明文件或证明材料，到贷款经办网点填写申请表。
（2）银行审贷
银行自收到贷款申请及符合要求的资料后，应当按规定对借款人担保、信用等情况进行调查，按程序进行审批，并在3周内将审批结果通知借款人。
（3）签订合同
借款人的申请获得批准后，与银行签订借款合同和相应的担保合同；办理公证、保险、抵（质）押登记等手续。
（4）发放贷款
在借款人办妥相关手续后，银行将贷款发放至借款人个人账户或根据借款人的委托将贷款划付至相关的收款方账户。
（5）按期还款
借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。目前常见的还款方式有委托扣款和柜台还款两种方式。
（6）贷款结清
贷款结清包括正常结清和提前结清两种：
①正常结清即在贷款到期日（一次性还本付息类贷款）或贷款最后一期（分期偿还类贷款）结清贷款。
②提前结清是指贷款到期日（一次性还本付息类贷款）或贷款最后一期（分期偿还类贷款）前结清贷款，提前结清贷款需要提前通知银行。
贷款结清后，借款人从贷款行领取“贷款结清证明”，取回房地产权属抵押登记证明文件及保险单正本，并持贷款行出具的“贷款结清证明”到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
二、调整住房消费方案
（一）房地产市场分析
影响房地产价格的因素主要有：
1．经济因素
①在国家经济高速发展阶段，房价的上涨速度往往会超过经济增速；
②金融体系发达的国家房价一般相对较高。
2．人口因素
①人口基数、密度较大的区域，其房价一般较高，上涨速度也较快；
②区域内的人口素质一定程度上也会影响房价，人口素质较高的区域，其房价水平也较高。
3．社会因素
①社会治安较好的区域，会吸引更多高收人群体，房价相对较高；
②城市化水平较高的区域，其城市人口占比较大，房价也会相应升高；
③房地产投机较多的区域，不仅房价较高，而且房价变动较大。
4．行政因素
房价也会受到行政因素影响，包括土地制度、税收制度、购房政策等。在很多国家，政府的行政干预是影响房价的重要因素，行政因素对房价的影响比较复杂，土地私有化、减少房产交易过程的税收、限制购房等政策都有可能抑制房价上涨。
5．心理因素
房价有时也受到心理因素的影响，人们的习惯、偏好等因素都会对房价造成影响。比如人们会偏好在文教气息浓郁、生活配套较完善区域，所以这些区域的房价一般易涨难跌。
6．国际因素
房价不仅受到本国内部影响，在某些时候也会受到国际因素的影响。如国外资金炒作等。但国际因素对房价的影响更多是短期的，长期来看，由于国外资金是逐利的，会在不同国家之间流动，所以对一国的房价不会有长期的影响。
（二）债务调整方法
1．债务调整
由于未来经济情况可能有别于预期，客户收入可能增加、利率可能调整、家庭可能出现大额意外支出等等，所以住房消费支出规划也要做出相应调整，以使客户能在财务安全的基础上，达到成本效益最优的目的。
主要调整的措施有：提前还贷和延期还贷。
在为客户制订提前还贷决策时，应重点考虑客户现金流的情况，其次才是支付利息的多少，在同等条件下，当然是利息越少越好。
2．注意事项
（1）项目手续法律风险
①表现
开发商的项目必须具有齐备合法的项目手续，才会使我们购买的商品房合法，才能够最终顺利地取得产权证书。某些开发商在全部项目手续未办理齐备时就开始销售房屋，将办理这些手续存在的法律风险转嫁至买受人的头上，致使买受人大大增加不必要的购房风险。
②防范
a．首先了解全部手续应为“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》是否齐全；
b．其次，必须查看上述“五证”的原件。
（2）房屋位置约定不清的漏洞
①表现
有些开发商在签订合同时与买受人约定指向位置较好的一套住宅，可在交房时却将房号“乾坤大挪移”给另一套房屋并交给买受人，致使买受人无法得到原先的房屋，合法权益受到损害。
②防范
签订合同时与开发商约定房屋的楼号、左起或右起第几单元、层数、门户朝向等，固定上述位置后就可防止开发商掉包房屋。
（3）面积约定方面的漏洞和风险
①表现
商品房买卖双方以建筑面积作为计价的依据，由于建筑面积包括“套内建筑面积”和“公摊面积”两部分，而格式合同的条款并未对上述两个组成部分之间的比例关系作详细的约定，即使房屋总建筑面积误差控制在3%以内，其公摊面积却可以在总面积增幅的面积范围内大大增加甚至可以达到超过原公摊面积百分之几十的增幅。
②防范
签订合同时与开发商分别约定套内建筑面积的误差和公摊面积的误差具体处理原则。
（4）关于房屋交接约定的问题
①表现
在约定房屋交接的合同条款时，出卖人往往会改变通知买受人的送达方式，由书面方式改为公告、电话等方式。这样的话使出卖人有可能随意发出公告甚至在还不具备交付条件的情况下通过这种方式发出通知，甚至可能还给出卖人任意标示通知日期规避逾期交房的违约责任提供可乘之机。
②防范
要求出卖人严格按照书面通知方式将所需通知的内容送达买受人。另外买受人在接收房屋时应当严格审查房屋所在楼的验收手续，同时一定要求出卖人交付“两书”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
（5）关于基础设施、公共配套建筑运行约定的问题
①表现
出卖人常常含糊其辞，对于上述设施、配套等仅说到位、入户，对于其使用状况、开通时间等不加详细约定，进而容易在这些设施、配套未能按期正常使用时成为出卖人不承担责任的借口。
②防范
对于涉及的所有设施、配套设备等的开通、正常使用的期限作明确约定。同时要求出卖人按照逾期交房的违约责任标准承担上述设施、配套设备等未能按时开通、正常使用的违约责任。
（6）关于产权证书办理的约定问题
①表现
仅约定将登记资料拿到登记机关备案的时间，对于在什么期限内办理出房产证没有明确。而且如果出卖人逾期办理产权证，那么买受人需要证明其没有备案或是缺乏某项资格证书才能追究其违约责任，违约责任追究比较困难。
②防范
与出卖人明确约定由出卖人代买受人办妥产权证，明确办理的期限，同时还要约定逾期办证出卖人所需承担的违约责任。
（7）关于合同所附房屋平面图的问题
①表现
有些出卖人对于合同所附房屋平面图不标明方向，甚至不标示尺寸，这样不规范的图纸会给出卖人擅自调换房屋、擅自更改尺寸（结构）造成可乘之机。
②防范
要求出卖人将图纸的方向、尺寸、各部分名称标示清楚。将图纸贴于合同上并在骑缝的地方加盖公章。
（8）关于装饰、设备标准约定的问题
①表现
标准约定不清，对于装饰、设备的品种、品牌、规格、档次等约定含糊，不加明确，给出卖人太多的变通机会，无法保证买受人应得到的装饰、设备质量品质。
②防范
对于装饰、设备的品种、品牌、规格、档次等尽可能约定明确，对于出卖人承诺赠送的设备也要明确为赠送以以及所赠送设备的保修期限、责任等。
（9）关于合同文本备案的问题
①表现
签订好的合同需要由售房人送到房产管理机关备案，在售房人送去备案的过程中，某些售房人会篡改合同内容损害买受人的权益。
②防范
合同签订好后，立即复印一份完整的合同文本，要求出卖人签署“与原件内容完全一致”的表述，同时加盖其公章。

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