2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》过关必做习题集（含历年真题）

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内容简介
目录
第一部分　章节习题及详解
　第一章　房地产估价概论
　第二章　房地产及其描述
　第三章　房地产价格和价值
　第四章　房地产价格影响因素
　第五章　房地产估价原则
　第六章　比较法及其运用
　第七章　收益法及其运用
　第九章　假设开发法及其运用
　第十章　长期趋势法及其运用
　第十一章　地价评估和地价分摊
　第十二章　房地产估价程序
第二部分　历年真题及详解
　2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题精选及详解
　2015年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题精选及详解
　2014年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题精选及详解
　2013年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解
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　　本书是全国房地产估价师执业资格考试科目《房地产估价理论与方法》的过关必做习题集。本书根据最新《全国房地产估价师执业资格考试大纲》中“房地产估价理论与方法”的内容和要求编写，共分为两大部分：
　　第一部分为章节习题及详解。遵循最新版考试教材《房地产估价理论与方法》的章目编排，共分为12章，每章节前均配有历年真题分章详解。所选习题基本涵盖了考试大纲规定需要掌握的知识内容，侧重于选用常考重难点习题，并对所有习题进行了详细的解答。
　　第二部分为历年真题及详解。精选最新考试真题，并按照最新考试大纲、指定教材和相关法律法规对全部真题的答案进行了详细的分析和说明，读者可据此检测复习效果。

内容预览
第一部分　章节习题及详解
第一章　房地产估价概论
第一节　对房地产估价的基本认识
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．关于房地产估价误差的说法，错误的是（　）。[2016年真题]
A．房地产估价难免会有误差
B．房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差
C．不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准
D．可通过严格履行估价程序来减小估价误差
【答案】B查看答案
【解析】B项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。
2．下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（　　）。[2010年真题]
A．高层建筑地价分摊
B．房地产投资价值评估
C．因环境污染导致的房地产价值减损评估
D．城市房屋拆迁中的停业损失评估
【答案】B查看答案
【解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务（包括为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值和价格进行评估），还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：①房地产价格和价值分配业务；②房地产价值提升评估业务；③房地产价值减损评估业务；④相关经济损失评估业务；⑤房地产咨询业务。A项属于房地产价格和价值分配业务；C项属于房地产价值减损评估业务；D项属于相关经济损失评估业务。
3．关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（　　）。[2012年真题]
A．房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B．房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价
C．房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见
D．房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内
【答案】B查看答案
【解析】A项，房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格。C项，房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。D项，房地产估价难免有误差但误差应在合理范围内。
4．下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（　　）。[2012年真题]
A．为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考
B．为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考
C．为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考
D．为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考
【答案】D查看答案
【解析】房地产估价根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同性质的估价：①鉴证性估价，是指为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即估价报告是给委托人以外的第三方特别是众多的不特定第三方使用，如为证券发行、上市、上市公司关联交易、房屋征收补偿、房地产抵押贷款、人民法院强制拍卖房地产（又称房地产司法拍卖）提供参考依据的估价；②咨询性估价，是指为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，如为委托人购买房地产确定出价、出售房地产定价提供参考的估价，通常属于咨询性估价。
5．不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（　　）。[2013年真题]
A．掌握的估价信息不同
B．遵循的估价原则不同
C．履行的估价程序不同
D．估价对象的状况不同
【答案】A查看答案
【解析】在实际中，不同的估价师对同一估价对象在同一时间的同种价值或价格进行评估，得出的评估价值往往有所不同，而且与实际成交价格常常有差异，甚至差异较大。这就产生了估价准确性的问题。即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值，因为估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。
6．关于房地产估价误差的说法，错误的是（　　）。[2011年真题]
A．判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较
B．估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准
C．所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值
D．估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围
【答案】B查看答案
【解析】A项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较；BD两项，不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度，即估价误差要有个度，要有一个合理的误差范围；C项，所有的评估价值都有一定程度的误差，即：评估价值=真实价值＋误差。
7．从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（　　）。[2010年真题]
A．估价对象的真实价值
B．估价对象的重置价格
C．估价对象的实际成交价格
D．合格估价师的重新估价结果
【答案】D查看答案
【解析】判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。由于真实价值不可得知，便出现了两种替代真实价值的选择：①实际成交价格；②合格的估价师的重新估价结果。因为评估价值一般是在一系列正常交易情况下最可能的价格，而实际成交价格不一定是正常市场价格，从而实际成交价格不一定是正常成交价格，另外成交日期和评估价值对应的日期之间通常有时间错位。因此一般不能直接选用实际成交价格，而应选用合格的估价师（通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价专家或估价专家委员会）对同一估价对象在同一估价目的、同一时间的重新估价结果。
8．因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（　　）。
A．灾害调查评估
B．规划实施情况评估
C．房地产价值减损评估　
D．相关经济损失评估
【答案】C查看答案
【解析】房地产价值减损评估业务包括因修改城乡规划、环境污染、工程施工、工程质量缺陷、房地产分割等造成的房地产价值减损评估。
9．评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（　　）业务。
A．传统价值评估　
B．价值分配
C．相关经济损失评估　
D．价值减损评估
【答案】C查看答案
【解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务，还经常从事下列房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务：①房地产价格和价值分配业务；②房地产价值减损评估业务；③房地产价值提升评估业务；④相关经济损失评估业务；⑤房地产咨询业务。其中，相关经济损失评估业务主要包括因征收征用房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的停产停业损失、搬迁费、临时安置费评估等。
10．一般物品的价格是（　　）的外在表现。
A．劳动　
B．价值
C．利息　
D．地租
【答案】B查看答案
【解析】从理论上来讲，价值（value）和价格（price）之间的关系和区别是：价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格的波动“中心”；价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并可以观察到的事实，通常因人而异，时高时低。
11．房地产估价从某种意义上讲是（　　）房地产的价值。
A．发明　
B．发现　
C．创造　
D．确定
【答案】B查看答案
【解析】房地产估价不是估价师的主观随意定价，而是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格的形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。
12．下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（　　）。
A．应是可以实现的价值　
B．是提供价值意见而不是作价格保证
C．对委托人的价格保证　
D．为委托人争取最大的利益
【答案】B查看答案
【解析】房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。估价是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份发表对估价对象价值或价格的专业意见，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。
13．房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类：（　　）。
A．一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价
B．一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价
C．一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价
D．一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价
【答案】C查看答案
【解析】根据提供的专业意见的用途和作用，可以把房地产估价分为两种不同性质的估价：①鉴证性估价（又称公证性估价、证据性估价）；②咨询性估价（又称参考性估价）。
14．承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处（　　）年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。
A．3　
B．5　
C．7　
D．10
【答案】B查看答案
【解析】《中华人民共和国刑法》（2011年2月25日修正文本）第二百二十九条第一款规定：“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。”该条第二款规定：“前款规定的人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。”该条第三款规定：“第一款规定的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。”
15．在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是（　　）。
A．±15%
B．±10%
C．对于难度很大的估价业务可放宽至±25%
D．有时可放宽至±20%
【答案】B查看答案
【解析】不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，法官使用的误差范围通常是±10%，有时放宽到±15%，对于难度很大的估价业务甚至放宽到±20%。如果评估价值超出了误差范围，即可认为估价师有“专业疏忽”。
16．房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（　）的特性。
A．独一无二和供给有限　
B．独一无二和价值量大
C．流动性差和价值量大　
D．不可移动和用途多样
【答案】B查看答案
【解析】一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业估价。这是因为：①一种财产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者一般人依照通常方法（如通过简单比较）便可以得知，就不需要专业估价；②一种财产虽然具有独一无二的特性，但如果其价值不够大，委托专业机构估价的花费与财产本身的价值相比较高，甚至超过财产本身的价值，委托专业机构估价显得不经济，则一般也不需要专业估价。
17．下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中，不正确的是（　　）。
A．房地产估价普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身
B．房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少
C．房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少
D．房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等
【答案】D查看答案
【解析】房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。这是因为：①房地产量大面广，其他财产相对较少。房地产的存量和增量都很大。②房地产需要估价的情形较多，其他财产需要估价的情形相对较少。房地产以外的其他财产主要是发生交易行为，在交易的情况下需要估价。房地产除了发生交易行为，还普遍发生抵押、税收、征收、保险等行为。③房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他财产估价主要限于价值评估本身。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1．与非专业估价相比，专业估价的特点有（　　）。[2007年真题]
A．是一种专业意见　
B．估计价格或价值
C．实行有偿服务
D．承担法律责任
E．估价作业日期长
【答案】ACD查看答案
【解析】专业估价和非专业估价相比，专业估价的主要特点有：①由专业估价人员和专业估价机构完成；②提供的是专业意见；③具有公信力；④实行有偿服务；⑤承担法律责任。
2．下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（　　）。[2011年真题]
A．独一无二　
B．寿命长久
C．供给有限　
D．价值量大
E．保值增值
【答案】AD查看答案
【解析】一种财产只有同时具有“独一无二”和“价值较大”两个特性，才真正需要专业估价。真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场。由于房地产市场是不完全市场，并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行“替代”市场的估价。
3．房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务，还经常从事（　　）。
A．房地产价值分配业务　
B．房地产价值减损评估业务
C．房地产价值提升评估业务　
D．房地产代售业务
E．房地产咨询业务
【答案】ABCE查看答案
【解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务，还经常从事下列房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务：①房地产价格和价值分配业务；②房地产价值减损评估业务；③房地产价值提升评估业务；④相关经济损失评估业务；⑤房地产咨询业务。
4．下列房地产估价相关活动中，不属于传统价值评估业务范畴的是（　　）。
A．高层建筑地价分摊
B．房地产咨询业务
C．因环境污染导致的房地产价值减损评估
D．国有土地上房屋征收中的停业损失评估
E．房地产抵押价值评估
【答案】ABCD查看答案
【解析】参见第3题解析。
5．下列对房地产价值和价格的关系，表述正确的有（　　）。
A．价值是价格的外在表现，围绕着价格上下波动
B．价值是物的真实所值，是内在的、客观的和稳定的
C．价格是实际发生的、已经完成并可以观察到的事实
D．在实际运用中一般通过外表的价格来推测内在的价值
E．房地产估价的本质是评估房地产的价值而不是价格
【答案】BCDE查看答案
【解析】现在严格从理论上来讲，价值（value）和价格（price）之间的关系和区别是：①价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的“中心”；②价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并可以观察到的事实，通常因人而异，时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的利害关系甚至无知等原因，时常出现“低值高价”、“高值低价”的价格背离价值情况；③便于对外交流沟通，有必要说明房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格；④虽然估价本质上是评估价值，而且理论上是价值决定价格，但在实践中一般是通过外表的价格来推测内在的价值。
6．对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值是（　　）。
A．个别人的价值判断
B．估价人员的主观定价
C．由市场力量决定
D．市场参与者集体竞价的结果
E．由交易双方委托经纪人确定
【答案】CD查看答案
【解析】对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值由市场力量决定，是客观的，即房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。
7．下列关于房地产估价的市场定价的说法中，正确的有（　　）。
A．房地产价值是客观存在的
B．房地产价值是专业估价人员的价值判断结果
C．房地产价值由市场力量决定
D．由市场参与者集体的价值判断所形成
E．估价师是运用自己的知识和经验去“发现“或”探测“房地产价值
【答案】ACDE查看答案
【解析】房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价。对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值由市场力量决定，是客观的，即房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。
8．房地产估价从某种意义上讲是（　　）房地产价值。
A．发明　
B．发现　
C．创造　
D．确定
E．探测
【答案】BE查看答案
【解析】房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。
9．对房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告所要承担的法律责任，下列说法中正确的有（　　）。
A．由发证机关对房地产估价机构给予警告，并处10万元以上20万元以下罚款
B．对房地产估价师处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案
C．情节严重的，吊销资质证书、注册证书
D．造成损失的，依法承担赔偿责任
E．构成犯罪的，依法追究刑事责任
【答案】BCDE查看答案
【解析】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十四条规定：“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
10．房地产估价师经过分析，测算和判断得出的估价结果与市场上进行交易的成交价格有所不同，其原因可能有（　　）。
A．成交价格受到交易者的个别情况的影响
B．迎合委托人意愿的影响
C．房地产市场状况因成交日期与估价时点不同而发生变化
D．委托人不同的原因
E．估价对象因成交日期时状况与估价时点时状况不同而发生变化
【答案】ACE查看答案
【解析】对估价准确性问题的认识，主要包括下列几点：①即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。因为估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。②所有的评估价值都有一定程度的误差，即：评估价值＝真实价值＋误差。③不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。④判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。另外成交日期和评估价值对应的日期之间通常有时间错位，因此一般不能直接选用实际成交价格。⑤实际估价鉴定中一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小，而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏，以及估价依据是否正确、估价方法是否适用、估价参数是否合理等，间接地对估价结果予以肯定或否定。
11．关于房地产估价误差的说法错误的有（　　）。
A．判断评估价值误差大小或者准确性，是将其与估价对象的重置价格进行比较
B．估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准
C．所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值
D．估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围
E．判断评估价值的误差大小或者准确性的是合格估价师的重新估价结果
【答案】AB查看答案
【解析】对估价准确性问题的认识，主要包括下列几点：①即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。②所有的评估价值都有一定程度的误差，即：评估价值＝真实价值＋误差。③不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。④判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。⑤即使可以用方法判断一个评估价值的误差大小或准确性，但在实际估价鉴定中一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小，而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏，以及估价依据是否正确、估价方法是否适用、估价参数是否合理等，间接地对估价结果予以肯定或否定。
12．下列对房地产估价的必要性，说法正确的有（　　）。
A．房地产估价是专业估价存在的基本前提
B．房地产需要专业估价
C．房地产可以自动的形成适当的价格
D．房地产估价在估价行业中占主体
E．房地产估价是一个单一的估价过程
【答案】ABD查看答案
【解析】C项，由于房地产市场是不完全市场，并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行“替代”市场的估价。房地产估价有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产交易公平，保障当事人合法权益，维护房地产市场秩序。E项，房地产估价普遍提供房地产咨询服务，其他财产估价主要限于价值评估本事。
13．完全市场须同时具备的条件包括（　　）。
A．同质商品，买着不在乎从谁的手里购买
B．大部分的评估价值都有一定程度的误差
C．买者和卖者的人数众多
D．费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化
E．商品可转让且可发生空间位置的移动
【答案】ACDE查看答案
【解析】在经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买；②买者和卖者的人数众多；③买者和卖者都有进出市场的自由；④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；⑥买者和卖者无串通共谋行为；⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。
14．房地产需要专业估价的理由有（　　）。
A．房地产具有独一无二性　
B．政府部门要求估价
C．房地产的价值量较大
D．估价人员要求估价
E．房地产不可移动性
【答案】AC查看答案
【解析】一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业估价。具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场，并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行“替代”市场的估价。
15．房地产估价作为估价行业主体的原因包括（　　）。
A．国家法律规定
B．房地产是所有需要估价的资产中价值最大的
C．房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少
D．房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少
E．房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身
【答案】CDE查看答案
【解析】房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。这是因为：①房地产量大面广，其他财产相对较少。②房地产需要估价的情形较多，其他财产需要估价的情形相对较少。③房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他财产估价主要限于价值评估本身。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）
1．某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（　　）[2007年真题]
【答案】×查看答案
【解析】专业估价主要有5个特点：①由专业人员和专业机构完成；②是一种专业意见；③具有社会公信力；④实行有偿服务；⑤承担法律责任。本题不符合③④两个条件，不是专业房地产估价。
2．房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。（　　）[2012年真题]
【答案】√查看答案
【解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务（包括为了各种目的，对各种房地产的各种价值和价格进行评估），还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：①房地产价格和价值分配业务；②房地产价值提升评估业务；③房地产价值减损评估业务；④相关经济损失评估业务；⑤房地产咨询业务。其中，房地产咨询业务一般有：开展房地产政策法规咨询，出具相关咨询报告或意见书；对房地产市场进行调研（包括房地产市场调查、分析、预测等）、提供市场调研报告；编制房地产项目建议书、可行性研究报告；开展房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产最高最佳利用分析、房地产市场竞争力分析、房地产状况调查评价、房地产定价、房地产购买分析、房地产资产管理等。
3．一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（　　）[2007年真题]
【答案】√查看答案
【解析】判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。评估价值一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格，而实际成交时的交易情况不一定是正常的，从而实际成交价格不一定是正常成交价格，另外成交日期和评估价值对应的日期之间通常有时间错位，因此一般不能直接选用实际成交价格。
4．房地产估价结果是一种专业意见。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】房地产不仅是一种重要的资源或财产，生产要素或消费品，而且是一种商品或资产，成为人们交易和投资的主要对象之一，房地产价格和价值因此成为人们普遍关注的一个问题，从而房地产估价不仅是人们有兴趣了解和掌握的一种知识，而且发展成了一门学问和学科。作为一种提供专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担法律责任的专业房地产估价，还成了一个职业和行业。
5．由于专业估价提供的意见较客观合理，具有证明效力，能使人们信服、认可或接受，所以专业估价提供的是专业意见。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】专业估价由于是专业机构和专业人员完成、估价结果较科学准确、客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受，所以专业估价具有公信力；专业估价提供的意见不是用直觉或者仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较科学准确、客观合理，所以它提供的是专业意见。
6．某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】专业估价与非专业估价相比，主要不同有：①它是专业机构和专业人员完成的；②它提供的是专业意见；③它具有公信力；④它实行有偿服务；⑤它要承担法律责任。
7．从专业估价角度来讲，房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。更为具体地说，它是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关文件、标准和资料，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。
8．房地产估价活动的核心内容，是根据委托人的要求，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。估价师不得为承揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。
9．房地产估价师和房地产估价机构不但可以从事传统的估价业务，而且可以从事房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务（包括为了各种目的，对各种房地产的各种价值和价格进行评估），还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：①房地产价格和价值分配业务；②房地产价值提升评估业务；③房地产价值减损评估业务；④相关经济损失评估业务；⑤房地产咨询业务。
10．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的“中心”；价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并可以观察到的事实，通常因人而异，时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的利害关系甚至无知等原因，时常出现“低值高价”、“高值低价”的价格背离价值情况。因此，为了表述上更加科学准确，减少估价的主观随意性，也为了与国际上通行的估价理念、理论一致，便于对外交流沟通，房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。
11．房地产估价是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的房地产的理论价格。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】参见第10题解析。
12．某宗房地产的评估价格为300万元，实际成交价格为380万元。这意味着该评估价格不是客观合理的。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格。估价是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份发表对估价对象价值或价格的专业意见，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。所有的评估价值都有一定程度的误差。
13．房地产估价是代替市场定价而不是模拟市场定价。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价。估价是提供关于价值或价格的专业意见，为相关当事人作出有关判断或决策提供参考依据；定价通常是相关当事人自己的行为，即诸如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价，本质上是交易当事人自己决定。
14．房地产交易双方当事人必须按照估价报告上提供的价格成交。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】估价是提供关于价值或价格的专业意见，为相关当事人作出有关判断或决策提供参考依据。定价通常是相关当事人自己的行为，即诸如卖方要价、买方出价或买卖双方的成交价，本质上是交易当事人自己决定。
15．咨询性估价应独立、客观、公正，应为委托人争取最大的合法权益。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】鉴证性估价是为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即估价报告是给委托人以外的第三方特别是众多的不特定第三方使用。咨询性估价是为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用。无论是何种性质的估价及其应承担的法律责任的大小，估价机构和估价师都应认真对待，勤勉尽责地去完成。其中，鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。
16．鉴证性估价和咨询性估价这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师承担同样的法律责任。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】鉴证性估价和咨询性估价这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。
17．所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】所有的评估价值都有一定程度的误差，即：评估价值＝真实价值＋误差。估价对象的真实价值只是理论上存在，实际中不可得知，因此评估价值有误差是不可避免的。
18．一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。评估价值一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格，而实际成交时的交易情况不一定是正常的，从而实际成交价格不一定是正常成交价格，另外成交日期和评估价值对应的日期之间通常有时间错位，因此不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。
19．在评估一宗房地产的价值时，理论上可以同时采用多种估价方法进行估价的，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意排除可以采用的估价方法。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】每种估价方法都是从某个角度或某一方面来测量房地产价值或价格的，它们一定程度上都有局限。要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。
20．房地产真正需要专业估价的基本条件是房地产具有独一无二和供给有限这两个特性。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业估价。具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场。并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行“替代”市场的估价。
21．房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价，房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，而其他资产估价则主要限于价值评估本身。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】房地产需要估价的情形较多，其他财产需要估价的情形相对较少。房地产以外的其他财产主要是发生交易行为，在交易的情况下需要估价。房地产除了发生交易行为，还普遍发生抵押、税收、征收、保险等行为。房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他财产估价主要限于价值评估本身。
第二节　对房地产估价的各种需要
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（　　）。[2009年真题]
A．了解某宗房地产的出租人权益价值
B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值
C．了解某地区地震后房地产价值的变化
D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额
【答案】D查看答案
【解析】房地产估价是市场经济不可或缺的重要组成部分。对房地产估价的需要包括以下几个方面：①房地产抵押的需要；②房地产征收征用的需要；③房地产税收的需要；④房地产司法拍卖的需要；⑤房地产分家析产的需要；⑥房地产损害赔偿的需要；⑦房地产保险的需要；⑧房地产转让和租赁的需要；⑨国有建设用地使用权出让的需要；⑩企业有关经济行为的需要；?房地产行政管理的需要；?其他方面的需要。
2．某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元／m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（　　）。[2012年真题]
A．该损害在经济上是可修复的
B．修复所能带来的价值增加额为500万元
C．该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元
D．在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元
【答案】C查看答案
【解析】计算过程如下：①修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：150＋0.13×2×100＋0.15×6×100=266（万元）。②修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：[5000×（1－5%）－4500]×10000=250.00（万元）。该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。因为修复的各项必要费用266万元大于修复所能带来的价值增加额250万元，所以该损害在经济上是不可修复的。③该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：（5000－4500）×10000=500.00（万元）。④在不修复情况下，价值减损额为500万元，平均每户可得5万元。
3．在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（　　）。[2011年真题]
A．挂牌底价　
B．正常市场价格
C．竞买人可承受的最高价　
D．最可能的成交价
【答案】C查看答案
【解析】国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将国有建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费（简称出让金等费用）的行为。目前，国有建设用地使用权出让主要有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。其中，当采用挂牌出让方式时，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价，即此时为竞买人确定报价提供参考依据的估价是评估竞买人可承受的最高价。
4．拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得（　　）。[2008年真题]
A．抵押人无权优先受偿
B．抵押人有权对全部房地产优先受偿
C．抵押权人有权优先受偿　
D．抵押权人无权优先受偿
【答案】D查看答案
【解析】《城市房地产管理法》第五十二条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
5．下列经济活动中，不需要评估房地产抵押价值的是（　　）。
A．增加抵押贷款　
B．转抵押估价
C．续贷抵押估价　
D．处置抵押房地产
【答案】D查看答案
【解析】房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有：①初次抵押估价，即将没有抵押的房地产抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。②再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。③续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。④抵押期间估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等进行重新评估。⑤抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。
6．关于房地产抵押，下列说法不正确的是（　　）。
A．房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，续贷抵押估价等
B．处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据
C．房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押
D．抵押权不可以转让
【答案】D查看答案
【解析】抵押权可以转让，即转让抵押估价。房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有：①初次抵押估价，即将没有抵押的房地产抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。②再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。③续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。④抵押期间估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等进行重新评估。⑤抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。
7．除了耕地占用税和（　　）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。
A．房产税
B．土地增值税
C．城镇土地使用税
D．契税
【答案】C查看答案
【解析】中国目前与房地产有关的税种共10个，其中有5个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税，另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。这些税种中，除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。
8．中国目前的契税是在土地、房屋权属转移的时候，向（　　）征收的一种税收。
A．权利人　
B．使用人
C．承受人　
D．农民
【答案】C查看答案
【解析】契税是在土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，其计税依据是：①国有土地使用权出让、土地使用权出售和房屋买卖，为成交价格。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。②土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。③土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
9．关于征收和征用，下列说法正确的是（　　）。
A．征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题
B．征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿
C．征用的实质是一种临时使用房地产的行为
D．征收是无偿的，征用是有偿的
【答案】A查看答案
【解析】征收和征用既有相同之处，又有不同之处。相同之处在于，都是为了公共利益需要，都具有强制性，都要经过法定程序，都应依法给予公平补偿。不同之处在于，征收是所有权的改变，是国家将集体或私人所有的财产强行征为国有，不存在返还的问题，通俗地说就是“强行购买”；而征用只是使用权的改变，是国家强行使用集体或私人所有的财产，被征用的财产使用后，应当返还被征用人，通俗地说就是“强行租用”。
10．对被征收人选择房屋产权调换的，其产权调换差价，下列说法中正确的是（　　）。
A．产权调换差价=用于产权调换房屋价值－被征收房屋价值
B．产权调换差价=被征收房屋价值－用于产权调换房屋价值
C．产权调换差价=被征收房屋价值－用于产权调换房屋的重置成本
D．产权调换差价=用于产权调换房屋的重置成本－被征收房屋价值
【答案】B查看答案
【解析】在房地产征收征用中，被征收人选择货币补偿的，要对被征收房屋的价值（包含被征收的建筑物及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值）进行评估，为确定货币补偿金额提供依据；被征收人选择房屋产权调换的，要对被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值（包含用于产权调换的建筑物及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值）进行评估，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价（简称产权调换差价）提供依据，即：产权调换差价＝被征收房屋价值－用于产权调换房屋价值。
11．房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取（　　）的方法。
A．实物分割　
B．拍卖分割　
C．折价分割　
D．变卖分割
【答案】A查看答案
【解析】房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取实物分割方法，原因包括：①房地产在实物上或在使用上通常难以分割；②如果进行实物分割则通常会严重损害房地产的效用，减损房地产的价值。因此，一般是采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
12．房地产损害赔偿的类型多种多样，但其中并不包括（　　）。
A．因使他人房地产遭受污染，造成他人房地产价值减损的
B．因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的
C．因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观等，造成相邻房地产价值减损的
D．因初始登记不当，造成房地产权利人损害的
【答案】D查看答案
【解析】房地产损害赔偿的类型多种多样，包括：①因使他人房地产遭受污染，造成他人房地产价值减损的；②因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的；③因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观等，造成相邻房地产价值减损的；④因工程施工不慎使邻近建筑物受损，如造成房屋门窗变形、墙体开裂、倾斜、倒塌等，造成邻近房地产价值减损的；⑤因工程质量缺陷造成房地产价值减损或者给购房人造成损失的；⑥因未能履约（如未按合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建，给他人造成损失的；⑦因对房地产权利行使不当限制，如错误查封，给房地产权利人造成损失的；⑧因异议登记不当，造成房地产权利人损害的；⑨因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失的；⑩其他房地产损害赔偿。
13．在保险事故发生后，房地产保险需要评估（　　），以为确定赔偿金额提供参考依据。
A．市场价格　
B．保险价值
C．商品价值　
D．所遭受的财产损失
【答案】D查看答案
【解析】房地产保险对房地产估价的需要主要表现在：①在投保时需要评估保险标的的实际价值，为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据。②在保险事故发生后需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。
14．在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指（　　）。
A．土地的价值　
B．建筑物的价值
C．建筑物与土地的价值　
D．建筑物的拍卖价值
【答案】B查看答案
【解析】房地产特别是建筑物可能因发生火灾、爆炸、雷击、暴风雨、泥石流、地面突然塌陷、岩崩、突发性滑坡或空中运行物体坠落等自然灾害或意外事故而遭受损毁或灭失，从而需要评估建筑物价值的保险。
15．企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业（　　）的经营使用权转让给其他经营者的行为。
A．整体资产或者部分资产　
B．整体资产
C．部分资产　
D．固定资产
【答案】A查看答案
【解析】企业租赁是指企业所有者在一定期限内，以收取租金的形式，将企业整体资产或者部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。
16．下列不属于对房地产估价的需要的是（　　）。
A．办理出国移民提供财产证明需要的估价
B．在房地产征收、拍卖时不需要进行估价
C．对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量
D．国有建设用地使用权期间届满需要的估价
【答案】B查看答案
【解析】B项，在房地产征收、司法拍卖、损害赔偿等活动中，时常发生有关当事人对补偿金额、拍卖保留价、赔偿金额或者为确定它们提供依据的估价结果（评估价值）或估价报告有异议的情况。例如，在房屋征收中，通常出现某一方特别是被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议，从而要求复核评估或鉴定。在房地产司法拍卖中，被执行人通常对为人民法院确定拍卖保留价提供依据的评估价或估价报告有异议，认为评估价过低导致其财产被低价拍卖，从而也要求对估价结果或估价报告进行复核或者鉴定。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1．下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的有（　　）。[2009年真题]
A．增加抵押贷款
B．抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C．抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D．处置抵押房地产
E．租赁抵押房地产
【答案】ABC查看答案
【解析】房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有：①初次抵押估价，即将没有抵押的房地产抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。②再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。③抵押房地产处置估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。④续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。⑤抵押期间估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等进行重新评估。
2．在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（　　）。[2009年真题]
A．拟买卖的房地产市场价值
B．买方愿意支付的最低价
C．买方可承受的最高价
D．卖方可接受的最低价
E．卖方愿意接受的最高价
【答案】ACD查看答案
【解析】在房地产买卖中对估价有多种需要，包括为卖方确定要价提供参考依据，为买方确定出价提供参考依据，为买卖双方协商成交价提供参考依据；需要评估的价值或价格也有多种，包括拟买卖的房地产的市场价值、买方可承受的最高价、卖方可接受的最低价。
3．房地产由于具有（　　）等特性，是一种良好的提供债务履行担保的物品。
A．保值增值　
B．价值较大
C．不可移动　
D．寿命长久
E．独一无二
【答案】ABCD查看答案
【解析】房地产由于具有不可移动、寿命长久、保值增值、价值较大等特性，是一种良好的用于提供担保的财产。在借贷等民事活动中，为了保障债权的实现，债权人一般会要求债务人或者第三人将其有权处分并且不属于法律法规规定不得抵押的房地产抵押给债权人，并要求贷款金额小于抵押房地产的价值。
4．下列需要进行房地产评估有（　　）。
A．产权注销
B．企业破产清算
C．房地产抵押　
D．确定定期公布的基准地价
E．房地产征收
【答案】BCDE查看答案
【解析】房地产估价是市场经济不可或缺的一个部分，随着社会经济发展特别是房地产市场的发展和人们财产保护意识的增强，会产生更多、更新的房地产估价需要。房地产估价需要具体包括：①房地产抵押的需要；②房地产税收的需要；③房地产征收征用的需要；④房地产司法拍卖的需要；⑤房地产分家析产的需要；⑥房地产损害赔偿的需要；⑦房地产保险的需要；⑧房地产转让和租赁的需要；⑨国有建设用地使用权出让的需要；⑩企业有关经济行为的需要；?房地产行政管理的需要；?其他方面的需要。
5．房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有（　　）。
A．初次抵押估价
B．再次抵押估价
C．处置抵押房地产估价　
D．最终抵押估价
E．抵押期间估价
【答案】ABCE查看答案
【解析】房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有：①初次抵押估价；②再次抵押估价；③续贷抵押估价；④抵押期间估价；⑤处置抵押房地产估价。
6．自古以来，房地产是一个良好的税源，与房地产有关的税种较多，具体包括（　　）等。
A．教育费附加　
B．土地增值税
C．房产税　
D．城镇土地使用税
E．印花税
【答案】BCDE查看答案
【解析】中国目前与房地产有关的税种共10个，其中有5个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税，另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。这些税种中，除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。
7．我国目前与房地产有关的税种共10个，其中具有普遍调节功能的税种有（　　）。
A．营业税　
B．城市维护建设税
C．房产税　
D．契税
E．企业所得税
【答案】ABE查看答案
【解析】中国目前与房地产有关的税种共10个，其中有5个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税，另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。
8．房地产租赁包括（　　）。
A．土地使用权出租　
B．房屋租赁
C．土地租赁
D．互换
E．用房地产作价出资
【答案】ABC查看答案
【解析】房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租，是指房屋所有权人、土地所有权人（国家）、土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
9．在国有建设用地使用权出让中，不属于为竞买人确定报价提供参考依据的估价有（　　）。
A．挂牌底价　
B．招标底价　
C．协议价格　
D．保留价
E．竞买人可承受的最高价
【答案】ABCD查看答案
【解析】国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。在这些方式中，都需要对拟出让的土地进行估价，为市、县人民政府国土资源行政主管部门（简称出让人）确定各种出让底价（一般是出让人可接受的最低价）提供参考依据，或者为欲取得土地者确定各种出价（一般是欲取得土地者可承受的最高价）提供参考依据。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）
1．在挂牌出让土地使用权方式中，评估机构仅为出让人确定土地使用权的最高价。（　　）[2008年真题]
【答案】×查看答案
【解析】国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。在这些方式中，都需要对拟出让的土地进行估价，为市、县人民政府国土资源行政主管部门（简称出让人）确定各种出让底价（一般是出让人可接受的最低价）提供参考依据，或者为欲取得土地者确定各种出价（一般是欲取得土地者可承受的最高价）提供参考依据。在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。
2．房地产估价是市场经济不可或缺的重要组成部分。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】房地产估价是市场经济不可或缺的一个部分，随着社会经济发展特别是房地产市场的发展和人们财产保护意识的增强，会产生更多、更新的房地产估价需要。这一方面会为房地产估价行业提供广阔的发展空间，另一方面会对房地产估价提出更高的要求。因此，房地产估价师和房地产估价机构应及时总结、挖掘现实中对房地产估价的各种需要，积极向社会及有关单位、个人宣传房地产估价的必要性和作用，不断满足其房地产估价需要。
3．再次抵押的房地产，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余部分。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”
4．征收、征用是为了公共利益的需要，具有一定的强制性，所以都是无偿的。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】征收和征用都是为了公共利益需要，都具有强制性，都要经过法定程序，都应依法给予补偿。所以说征收和征用虽然具有强制性，但都不是无偿的，应依法给予补偿。
5．房地产被征用后毁损的，征用补偿金额应包括使用上的补偿金额和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿金额。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】征用房地产不仅应当给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应当根据实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿。
6．房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】征用房地产不仅应当给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应当根据实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。
7．在房地产征收征用中仅需要评估房地产价值和租金，不需要评估因征收征用房地产造成的家具、家用电器等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。（　）
【答案】×查看答案
【解析】在房地产征收征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收征用房地产造成的家具、家电、机器设备、物资等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。
8．房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让，是指房屋所有权人或土地使用权人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和土地使用权转移给他人的行为。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让，是指房屋所有权人或土地使用权人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和土地使用权（简称房地产）转移给他人的行为。
9．目前我国土地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌、协议等方式。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】国有建设用地使用权出让，又称建设用地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份，将国有建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费（简称出让金等费用）的行为。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。
10．在挂牌出让土地使用权方式中，评估机构仅为出让人确定土地使用权的最高价。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。在这些方式中，都需要对拟出让的土地进行估价，为市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）确定各种出让底价（一般是出让人可接受的最低价）提供参考依据，或者为欲取得土地者确定各种出价（一般是欲取得土地者可承受的最高价）提供参考依据。在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。
11．以协议方式出让土地使用权的情况下，肯定不需要估价。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。在这些方式中，都需要对拟出让的土地进行估价，为市、县人民政府国土资源行政主管部门（简称出让人）确定各种出让底价（一般是出让人可接受的最低价）提供参考依据，或者为欲取得土地者确定各种出价（一般是欲取得土地者可承受的最高价）提供参考依据。在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。
12．在协议出让中，出让人需要确定协议出让最高价，土地使用者需要确定自己的最低价。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。其中，在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。此外，对列入招标拍卖挂牌出让计划内的土地有使用意向、提出用地预申请的单位和个人，需要承诺愿意支付的土地价格；出让人需要认定其承诺的土地价格是否可以接受。
13．房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋也属于抵押财产。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】《城市房地产管理法》第五十二条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
14．房地产估价可以为办理出国移民需提供的财产证明提供估价服务。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】房地产估价需要具体包括：①房地产抵押的需要；②房地产税收的需要；③房地产征收征用的需要；④房地产司法拍卖的需要；⑤房地产分家析产的需要；⑥房地产损害赔偿的需要；⑦房地产保险的需要；⑧房地产转让和租赁的需要；⑨国有建设用地使用权出让的需要；⑩企业有关经济行为的需要；?房地产行政管理的需要；?其他方面的需要。其中，在其他方面对房地产估价的需要有许多，例如：①办理出国移民提供财产证明需要的估价；②房地产开发经营过程中需要的估价；③国有建设用地使用权期间届满需要的估价。
第三节　房地产估价的要素
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（　）。[2014年真题]
A．估价依据应根据估价对象和估价结果来选取
B．《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求
C．在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查
D．估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据
【答案】B查看答案
【解析】B项，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。A项，在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。C项，为了使委托人提供的资料可靠，估价机构和估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需资料并保证其提供的资料是合法、真实、准确和完整的，没有隐匿或虚报的情况；估价师还应对委托人提供的资料进行审慎检查。D项，估价依据是指作为估价的前提或基础的文件、标准和资料，估价假设不是估价依据。
2．关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（　）。[2014年真题]
A．估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
B．注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见
C．注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果
D．合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致
【答案】D查看答案
【解析】AD两项，虽然要求估价结果是合理的，但实际上的估价结果可能带有估价师的个人因素，受估价师的专业水平和职业道德的影响，并且所要求的客观合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同。BC两项，估价师和估价机构不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果。
3．房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（　　）年以上的房地产估价师。
A．1　
B．2
C．3　
D．4
【答案】C查看答案
【解析】中国规定房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立；法定代表人或者执行合伙事务的合伙人（简称执行合伙人）是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师；资质等级由高到低分为一级、二级、三级、暂定期内的三级；不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的业务范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制；房地产估价报告应当由房地产估价机构出具。
4．下列不属于估价委托人的义务的是（　　）。
A．根据自己的需要提出估价结果
B．向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料
C．协助估价师搜集估价所必要的资料
D．对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责
【答案】A查看答案
【解析】估价委托人简称委托人、客户，是指委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。委托人委托估价、取得估价报告的目的可能是给自己使用，也可能是给特定的第三方使用，还可能是给不特定的第三方使用。不论估价报告是给谁使用，委托人都应向估价机构如实提供其知悉的估价所需资料，如估价对象的权属证明、有关会计报表等，并对其提供的资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责，有义务协助估价师对估价对象进行实地查勘及搜集估价所需资料，不得非法干预估价机构和估价师的估价行为和估价结果。
5．根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（　　）。
A．估价报告使用人　
B．估价对象权利人
C．估价利害关系人　
D．估价委托人
【答案】C查看答案
【解析】估价利害关系人是指估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。估价利害关系人除了估价对象权利人，还有估价对象的潜在投资者、受让人等。A项，估价报告使用者简称报告使用者，是指依法使用估价报告的单位和个人。估价报告使用者可能是估价对象权利人、投资者、受让人、债权人、政府及其有关部门和社会公众等。B项，估价对象权利人是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等权利人。估价对象权利人一般是估价利害关系人，但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用者。D项，估价委托人是指委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者。
6．下面所列估价中估价委托人既不是估价对象权利人，也不是估价对象利害关系人的是（　　）。
A．房地产抵押估价
B．房地产征收补偿估价
C．房地产转让估价
D．人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价
【答案】D查看答案
【解析】估价利害关系人是指估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。估价利害关系人除了估价对象权利人，还有估价对象的潜在投资者、受让人等。A项，在房地产抵押估价中，委托人可能是非房屋所有权人和建设用地使用权人的贷款人，也可能是以其房地产抵押的借款人，他们都是估价利害关系人。B项，在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人。C项，房地产转让估价中，估价委托人一般是估价利害关系人。D项，在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用者，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。
7．在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（　　）。
A．估价利害关系人　
B．估价对象权利人
C．估价委托人，不是报告使用者　
D．估价委托人和报告使用者
【答案】D查看答案
【解析】在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用者，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。
8．估价报告书中说明的（　　）限定了其用途。
A．估价原则　
B．估价方法　
C．估价目的　
D．估价对象状况
【答案】C查看答案
【解析】估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用。估价目的限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。因此，估价师在估价中应始终谨记估价目的。
9．下列对房地产估价对象的说法，错误的是（　　）。
A．房地产估价对象是指房地产等财产或相关权益　
B．房地产估价的对象有房屋、构筑物、土地等　
C．估价报告书中说明的估价对象限定了其用途
D．已开始开发建设而尚未竣工的房地产也属于房地产估价的对象
【答案】C查看答案
【解析】参见第8题解析。
10．对以买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（　　）。
A．应考虑　
B．不考虑　
C．无所谓　
D．不大
【答案】A查看答案
【解析】如果是为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制或已出租的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金（简称合同租金、租约租金）与市场租金差异的影响。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。
11．如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应（　　）。
A．视为无租约限制的房地产来估价
B．视为有租约限制的房地产来估价
C．考虑房屋租赁者的意见
D．视其租约租金与市场租金的差异大小而定
【答案】A查看答案
【解析】参见第10题解析。
12．（　　）由委托人和估价目的双重决定。
A．估价要素　
B．估价时点
C．估价对象　
D．价值类型
【答案】C查看答案
【解析】估价对象，又称被估价房地产，当其为租赁权、地役权等房屋所有权和土地使用权以外的房地产权利时，也称为被估价权益，是指所估价的房地产等财产或相关权益。估价对象由委托人和估价目的双重决定。
13．价值时点实质上是由（　　）决定的。
A．估价委托人　
B．估价方法
C．估价目的
D．估价对象
【答案】C查看答案
【解析】价值时点又称估价时点、评估基准日、评估期日，是指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。价值时点不是可以随意确定的，应根据估价目的来确定。
14．下列房地产估价原则中，评估现状价值不适用的原则是(　 )。
A．替代原则　
B．合法原则
C．最高最佳利用原则　
D．估价时点原则
【答案】C查看答案
【解析】估价原则是指估价活动所依据的法则或标准。在评估房地产市场价值时，应遵循以下原则：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则。但是，在评估投资价值、现状价值、谨慎价值、快速变现价值和残余价值等市场价值等其他价值和价格时，上述原则不是全部适用，应根据估价目的和价值类型，从上述原则中选择适用的估价原则，并可增加其他适用的估价原则。如评估现状价值不适用最高最佳利用原则，而评估谨慎价值还应遵循谨慎原则。
15．估价程序是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。房地产估价的基本程序包括以下几个方面：①受理估价委托；②确定估价基本事项；③搜集估价所需资料；④制定估价作业方案；⑤实地查勘估价对象；⑥用估价方法进行测算；⑦撰写估价报告；⑧交付估价报告；⑨确定估价结果；⑩审核估价报告；?保存估价资料。排序正确的是（　　）。
A．①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩?
B．①③②⑤④⑦⑥⑧⑨⑩?
C．②①④④⑤⑥⑧⑦⑨⑩?
D．①②④③⑤⑥⑨⑦⑩⑧?
【答案】D查看答案
【解析】估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。房地产估价的基本程序是：①受理估价委托；②确定估价基本事项；③制定估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法进行测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告；⑩交付估价报告；?保存估价资料。
16．在实际估价中，选取（　　）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。
A．估价时点　
B．价值类型　
C．估价机构　
D．估价依据
【答案】D查看答案
【解析】在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。另外，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新，在估价机构内部适用。
17．下列（　　）不是估价假设的作用。
A．规避估价风险　
B．保护估价报告使用者
C．保护估价机构和估价师　
D．保护估价机构的管理者
【答案】D查看答案
【解析】估价假设是指针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用有：①规避估价风险，保护估价师和估价机构；②告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。
18．商品住宅可同时采用市场法、收益法和（　　）估计，以相互验证，但不互相替代。
A．成本法
B．假设开发法
C．长期趋势法
D．路线价法
【答案】A查看答案
【解析】商品住宅、写字楼一般可同时采用比较法、收益法和成本法估价，以相互验证，但不应相互替代。不同的估价方法有时是互补的，如特殊厂房一般不适用比较法估价，但适用成本法估价；待开发的土地一般不适用成本法估价，但适用假设开发法和比较法估价；在建工程一般不适用比较法估价，但适用成本法和假设开发法估价。
19．待开发的土地一般不适用（　　）来估价。
A．比较法　
B．收益法
C．成本法　
D．假设开发法
【答案】C查看答案
【解析】每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条件。它们有时可以同时运用于同一估价对象，如商品住宅、写字楼一般可同时采用比较法、收益法和成本法估价，以相互验证，但不应相互替代。不同的估价方法有时是互补的，如特殊厂房一般不适用比较法估价，但适用成本法估价；待开发的土地一般不适用成本法估价，但适用假设开发法和比较法估价；在建工程一般不适用比较法估价，但适用成本法和假设开发法估价。
20．在建工程一般不适用于（　　）估价。
A．成本法　
B．市场法
C．收益法　
D．假设开发法
【答案】B查看答案
【解析】不同的估价方法有时是互补的，如特殊厂房一般不适用比较法估价，但适用成本法估价；待开发的土地一般不适用成本法估价，但适用假设开发法和比较法估价；在建工程一般不适用比较法估价（又称交易实例比较法、市场比较法、市场法），但适用成本法和假设开发法估价。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1．下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有（　　）。[2012年真题]
A．房地产抵押估价　
B．房屋征收评估
C．房地产转让估价　
D．房地产火灾保险估价
E．房地产司法拍卖估价
【答案】ACD查看答案
【解析】如果是为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制或已出租的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金（简称合同租金、租约租金）与市场租金差异的影响。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。
2．对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（　）。[2014年真题]
A．合法原则
B．价值时点原则
C．替代原则
D．最高最佳利用原则
E．谨慎原则
【答案】ABC查看答案
【解析】估价原则是指估价活动所依据的法则或标准。在评估市场价值时，应遵循以下原则：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则。评估现状价值不适用最高最佳利用原则，而评估谨慎价值还应遵循谨慎原则。
3．在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（　　）。[2012年真题]
A．规避估价风险
B．保护估价师和估价机构
C．使评估价值更接近实际成交价格
D．告知和提醒估价报告使用人注意有关事项
E．使委托人能得到其预期的估价结果
【答案】ABD查看答案
【解析】估价假设是指针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用有：①规避估价风险，保护估价师和估价机构；②告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。
4．房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的有（　　）。[2007年真题]
A．说明估价报告的合法性、真实性
B．说明估价的独立、客观、公正性
C．规避估价风险
D．保护估价报告使用者
E．防止委托人提出高估或低估要求
【答案】CD查看答案
【解析】参见第3题解析。
5．估价当事人包括（ 　）。
A．房地产估价人员　
B．估价师协会
C．房地产估价机构　
D．估价委托人
E．房地产经纪人
【答案】ACD查看答案
【解析】估价当事人是指与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。其中，房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者和对象。
6．房地产估价机构应当由自然人出资，以（　　）形式设立。
A．集体企业　
B．国有企业
C．有限责任公司　
D．合伙企业
E．股份有限公司
【答案】CD查看答案
【解析】房地产估价机构简称估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。目前，中国规定房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。
7．下列是估价委托人的义务的有（　　）。
A．向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料
B．协助估价师搜集估价所必要的资料
C．就估价结果提出自己的要求
D．对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责
E．有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作
【答案】ABDE查看答案
【解析】估价委托人简称委托人、客户，是指委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。委托人委托估价、取得估价报告的目的可能是给自己使用，也可能是给特定的第三方使用，还可能是给不特定的第三方使用。不论估价报告是给谁使用，委托人都应向估价机构如实提供其知悉的估价所需资料，如估价对象的权属证明、有关会计报表等，并对其提供的资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责，有义务协助估价师对估价对象进行实地查勘及搜集估价所需资料，不得非法干预估价师和估价机构的估价行为和估价结果。
8．在房地产估价中，如果估价目的不同，则（ 　）。
A．估价的依据有可能不同　
B．估价的方法有可能不同
C．估价对象的范围有可能不同　
D．不影响估价结果
E．不影响估价报告的用途
【答案】ABC查看答案
【解析】估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用。不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同。估价目的还限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。
9．不同的估价目的将影响估价结果，是因为（　　）等不同。
A．估价时点　
B．估价机构
C．估价对象范围　
D．估价方法
E．房地产估价师
【答案】AC查看答案
【解析】估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同。
10．一个估价项目通常只有一个估价目的，估价目的决定其（　　）。
A．估价委托人　
B．估价师
C．价值类型
D．估价对象
E．估价结果
【答案】CDE查看答案
【解析】C项，在一个估价项目中，估价类型不是可以随意确定的，而是根据估价目的来确定；D项，估价对象由估价委托人和估价目的双重决定；E项，不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同。
11．在具体估价作业中应该遵循最高最佳利用原则的情形有评估（　　）。
A．谨慎价值　
B．现状价值
C．市场价值　
D．抵押价值
E．残余价值
【答案】ACDE查看答案
【解析】在评估市场价值时，应遵循以下原则：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则。但是，在评估投资价值、现状价值、谨慎价值、快速变现价值和残余价值等其他价值和价格时，上述原则不是全部适用，应根据价值类型和估价目的，从上述原则中选择适用的估价原则，并可增加其他适用的估价原则。如评估现状价值不适用最高最佳利用原则，而评估谨慎价值还应遵循谨慎原则。
12．房地产估价的三大基本方法是（　　）。
A．假设开发法　
B．路线价法
C．市场法　
D．成本法
E．收益法
【答案】CDE查看答案
【解析】房地产估价有三大基本方法，即比较法（又称交易实例比较法、市场比较法、市场法）、收益法（又称收益资本化法、收益还原法）和成本法（又称重置成本法、重建成本法）。此外，还有一些其他估价方法，包括假设开发法（又称剩余法、预期开发法、开发法）、路线价法、基准地价修正法（又称基准地价系数修正法）、长期趋势法等。
13．关于基本估价方法，美国体系分为（　　）等。
A．比较法　
B．投资法
C．剩余法　
D．成本法
E．收益法
【答案】ADE查看答案
【解析】关于基本估价方法，美国体系分为成本法（cost approach）、市场比较法（marketcomparison approach，sales comparison approach）、收益法（income approach）三种；英国为比较法（comparisonmethod，comparative method）、投资法（investmentmethod）、剩余法（residual method）、利润法（profitsmethod）、承包商法（contractors method）五种。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）
1．在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和估价报告使用者，但不是估价利害关系人。（　　）[2015年真题]
【答案】√查看答案
【解析】估价当事人是指与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用者，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。
2．在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。（　　）[2011年真题]
【答案】√查看答案
【解析】在房屋征收估价中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用者。
3．在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。（　　）[2008年真题]
【答案】×查看答案
【解析】估价委托人简称委托人、客户，是指委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者。估价对象权利人一般是估价利害关系人，但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用者。在房地产抵押估价中，委托人可能是非房屋所有权人和建设用地使用权人的贷款人，也可能是以其房地产抵押的借款人，他们都是估价利害关系人，估价报告使用者是贷款人。
4．估价假设是指估价师对估价所必要且能准确确定的前提条件作出的某种假定。（　　）[2012年真题]
【答案】×查看答案
【解析】估价假设是指针对估价对象状况等估价前提所做的必要的、合理且有依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。
5．估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价师、估价机构和估价委托人。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】估价当事人是指与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。其中，房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者和对象。
6．不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照估价目的划分，应当在资质等级许可的业务范围内从事估价业务，而且要受地域范围的限制。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照估价目的划分，应当在资质等级许可的业务范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制；房地产估价报告应当由房地产估价机构出具。
7．估价委托人一定是估价对象权利人或估价报告使用者。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】估价委托人是指委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者。估价对象权利人一般是估价利害关系人，但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用者。
8．在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者。估价对象权利人一般是估价利害关系人，但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用者。在房地产抵押估价中，委托人可能是非房屋所有权人和建设用地使用权人的贷款人，也可能是以其房地产抵押的借款人，他们都是估价利害关系人，估价报告使用者是贷款人。在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用者。在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用者，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。
9．任何一个估价项目都有估价目的。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】委托人一般不会无故花钱委托估价机构估价，肯定是为了某种需要才委托估价机构估价，因此任何估价项目都有估价目的。一个估价项目通常只有一个估价目的。
10．同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同。因此，同一宗房地产在不同估价目的下得评估价值有很大差异。同一宗房地产在不同估价方法下所得的评估价值应近似。
11．估价目的限制了估价报告的用途。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】估价目的限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。因此，估价师在估价中应始终谨记估价目的。
12．在房地产估价中，如果估价目的不同，则估价报告的用途不同。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用。估价目的限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。因此，估价师在估价中应始终谨记估价目的。
13．估价对象是由委托人指定，并由其完全决定的。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】估价对象（又称被估价房地产），当其为租赁权、地役权等房屋所有权和土地使用权以外的房地产权利时，也称为被估价权益，是指所估价的房地产等财产或相关权益。估价对象由委托人和估价目的双重决定。
14．确定价值时点与得出评估价值的先后次序是得出评估价值在先，确定价值时点在后。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】价值时点又称估价时点、评估基准日、评估期日，是指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值或价格，所以必须搞清楚是评估估价对象在哪个时间的价值或价格，即要确定价值时点。确定价值时点应在前，得出评估价值应在后。
15．同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】价值类型是指所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的，评估对象的价值具有不唯一性。
16．评估现状价值时应遵循最高最佳利用原则。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】在评估市场价值时，应遵循以下原则：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则。但是，在评估投资价值、现状价值、谨慎价值、快速变现价值和残余价值等其他价值和价格时，上述原则不是全部适用，应根据估价目的和价值类型，从上述原则中选择适用的估价原则，并可增加其他适用的估价原则。如评估现状价值不适用最高最佳利用原则，而评估谨慎价值还应遵循谨慎原则。在用价值即为现状价值。
17．估价假设是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要，但不能肯定，而又必须予以明确的前提条件作出的假定。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】估价假设是指针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。
18．成本法是房地产估价的三种基本方法之一。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】房地产估价的基本方法有：①比较法（又称交易实例比较法、市场比较法、市场法）；②收益法（又称收益资本化法、收益还原法）；③成本法（又称重置成本法、重建成本法）。
19．每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证；有时是相互补充，但不应相互替代。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条件。它们有时可以同时运用于同一估价对象，如商品住宅、写字楼一般可同时采用比较法、收益法和成本法估价，以相互验证，但不应相互替代。不同的估价方法有时是互补的，如特殊厂房一般不适用比较法估价，但适用成本法估价。
20．特殊厂房一般不适用市场法估价，但适用成本法估价。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条件。它们有时可以同时运用于同一估价对象每种估价方法都有其适用的、写字楼一般可同时采用比较法、收益法和成本法估价，以相互验证，但不应相互替代。不同的估价方法有时是互补的，如特殊厂房一般不适用比较法估价，但适用成本法估价；待开发的土地一般不适用成本法估价，但适用假设开发法和比较法估价；在建工程一般不适用比较法估价，但适用成本法和假设开发法估价。
第四节　房地产估价职业道德
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．房地产估价职业道德是指房地产估价师和房地产估价机构在从事房地产估价这种职业时，应遵循的（　　）规范。
A．法律
B．道德和行业行为
C．行业
D．房地产业行为
【答案】B查看答案
【解析】房地产估价职业道德是指房地产估价师和房地产估价机构在从事房地产估价这种职业时，应遵循的道德规范和行业行为规范。
2．下列关于房地产估价职业道德的说法中，正确的是（　 ）。
A．房地产估价职业道德属于外在的规范
B．房地产估价职业道德具有强制力，因而对房地产经纪人员具有约束力
C．它说明了在房地产估价活动中应做什么，不应做什么，而应怎样做需要房地产从业人员探索
D．房地产估价职业道德通过道德规范和行业行为规范约束房地产经纪人员
【答案】D查看答案
【解析】房地产估价职业道德是指房地产估价师和房地产估价机构在从事房地产估价这种职业时，应遵循的道德规范和行业行为规范。它要求房地产估价师和房地产估价机构以良好的思想、态度、作风和行为去从事房地产估价工作，即在房地产估价活动中应做什么，不应做什么；应怎样做，不应怎样做。
3．下列关于房地产职业道德的主要内容的说法中，不正确的是（　 ）。
A．房地产估价师和房地产估价机构应积极接受与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务
B．房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务
C．房地产估价师应对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查
D．房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务
【答案】A查看答案
【解析】A项，房地产职业道德的内容之一是，房地产估价师和房地产估价机构应回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1．下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（　　）。[2015年真题]
A．估价师向某银行说明其为借款人并回避该房地产抵押估价业务
B．估计师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件
C．估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值
D．估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明
E．估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见
【答案】ABD查看答案
【解析】房地产估价职业道德是指房地产估价师和房地产估价机构在从事房地产估价这种职业时，应遵循的道德规范和行业行为规范。CE两项，房地产估价师和房地产估价机构应正直诚实，不得作任何虚假的估价，不得按估价委托人或其他单位、个人的高估或低估要求进行估价，也不得按预先设定的价值或价格进行估价。
2．对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（　　）。[2010年真题]
A．放弃这个项目
B．努力学习，边学边干
C．埋头苦干，克服困难完成项目
D．找别人完成项目，签自己的名
E．对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助
【答案】AE查看答案
【解析】房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务，对于部分超出自己专业胜任能力的工作，应聘请具有相应专业胜任能力的专业人员或专业机构提供帮助，并应在估价报告中说明。
3．下列（　　）属于房地产估价师职业道德范畴。
A．专业胜任能力　
B．公平竞争
C．勤勉尽责　
D．诚实守信
E．知难而进
【答案】ABCD查看答案
【解析】A项，房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务。B项，房地产估价师和房地产估价机构应维护自己的良好社会形象和房地产估价行业声誉，不得采取迎合估价委托人或估价利害关系人不当要求、恶性低收费、给予回扣、贬低同行、虚假宣传等不正当手段承揽估价业务，不得索贿、受贿或谋取估价委托合同约定费用之外的其他利益。C项，房地产估价师和房地产估价机构应勤勉尽责，对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查，应搜集合法、真实、准确、完整的估价所需资料，并应对估价对象进行认真的实地查勘。D项，房地产估价师和房地产估价机构应正直诚实，不得作任何虚假的估价，不得按估价委托人或其他单位、个人的高估或低估要求进行估价，也不得按预先设定的价值或价格进行估价。
4．房地产估价师应遵守的职业道德包括（　　）。
A．为委托人争取最大的权益　
B．诚实守信
C．公平竞争
D．勤勉尽责
E．保守秘密
【答案】BCDE查看答案
【解析】A项，估价机构和估价师都应认真对待，勤勉尽责地去完成。其中，鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。B项，房地产估价师和房地产估价机构应正直诚实，不得作任何虚假的估价，不得按估价委托人或其他单位、个人的高估或低估要求进行估价，也不得按预先设定的价值或价格进行估价。C项，房地产估价师和房地产估价机构应维护自己的良好社会形象和房地产估价行业声誉，不得采取迎合估价委托人或估价利害关系人不当要求、恶性低收费、给予回扣、贬低同行、虚假宣传等不正当手段承揽估价业务，不得索贿、受贿或谋取估价委托合同约定费用之外的其他利益。D项，房地产估价师和房地产估价机构应勤勉尽责，对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查，应搜集合法、真实、准确、完整的估价所需资料，并应对估价对象进行认真的实地查勘。E项，房地产估价师和房地产估价机构应保守在执业活动中知悉的国家秘密、当事人的商业秘密和技术秘密，不得泄露个人隐私；应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其公开或泄露给他人。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）
房地产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所作的估价报告上签字、盖章。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务，不得以估价者身份在非自己估价的房地产估价报告上签名、盖章，不得超出本机构的估价业务范围或以其他房地产估价师、房地产估价机构的名义从事房地产估价业务。
第五节　中国房地产估价行业发展
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．以法律形式确立了房地产估价地位的是（　　）。
A．《物权法》
B．《中华人民共和国城市房地产管理法》
C．《国有土地上房屋征收与补偿条例》
D．《房地产估价机构管理办法》
【答案】B查看答案
【解析】《城市房地产管理法》第三十四条规定：“国家实行房地产价格评估制度。”第五十九条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”这两条规定，明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。
2．从（　　）年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。
A．1994　
B．1995
C．2001　
D．2003
【答案】B查看答案
【解析】从1995年开始，房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。房地产估价师执业资格考试为职业准入资格考试，2002年之前原则上每两年举行一次，2002年之后每年举行一次。
3．中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为（　　）。
A．CAREA　
B．CAIRE
C．CIREA
D．CEIRA
【答案】C查看答案
【解析】2004年7月12日，为了加强房地产经纪行业自律管理，“中国房地产估价师学会”更名为“中国房地产估价师与房地产经纪人学会”（中文简称为中房学，英文名称为China Institute of Real Estate Appraisers and Agents，英文名称缩写为CIREA）。它是依法在民政部登记、业务主管单位为住房和城乡建设部的全国性社会团体，由从事房地产估价和经纪活动的专业人士、机构及有关单位自愿组成，依法对房地产估价和经纪行业进行自律管理。
4．（　　）年建设部发出了《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。
A．2001
B．2002　
C．2003
D．2005
【答案】B查看答案
【解析】2002年8月20日建设部发出了《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。房地产企业及执（从）业人员信用档案的内容包括基本情况、业绩及良好行为、不良行为等，以便为各级政府部门和社会公众监督房地产企业市场行为提供依据，为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务，为社会公众投诉房地产领域违法违纪行为提供途径。
5．国家标准《房地产估价规范》的颁布时间是（　　）年。
A．1994
B．1995　
C．1999　
D．2004
【答案】C查看答案
【解析】为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，使房地产估价结果客观、公正、合理，1999年2月12日建设部会同国家质量技术监督局发布了国家标准《房地产估价规范》。
6．1999年2月12日建设部会同原国家质量技术监督局联合发布了（　　），其内容包括：总则、术语、估价原则、估价程序、估价方法、估价报告、职业道德等。
A．《中华人民共和国国家房地产估价标准规范》
B．《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》
C．《中华人民共和国国家房地产估价规范标准》
D．《城市房屋拆迁估价指导意见》
【答案】B查看答案
【解析】为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，使房地产估价结果客观、公正、合理，1999年2月12日建设部会同国家质量技术监督局发布了国家标准《房地产估价规范》，内容包括总则、术语、估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等。
7．在估价相关国际组织中，FIG是指（　　）。
A．世界估价组织协会
B．国际估价标准委员会
C．国际测量师联合会
D．美国估价学会
【答案】C查看答案
【解析】中国房地产估价师与房地产经纪人学会同国际测量师联合会（FIG）、国际估价官协会（IAAO）、世界估价组织协会（WAVO）、国际估价标准委员会等估价相关国际组织，美国估价学会（AI）、英国皇家特许测量师学会、日本不动产鉴定士协会联合会、韩国鉴定评价协会、新加坡测量师与估价师学会等国外估价组织，以及香港测量师学会等地区估价组织建立了紧密联系，相互往来，签署了交流合作协议，联合举办了专业研讨等活动。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1．目前，国家针对房地产估价行业实施的市场准入机制包括（　　）。
A．对房地产估价师执业资格进行注册
B．对房地产估价机构资质进行核准
C．对房地产估价师执业资格进行审批
D．对房地产估价师执业资格进行认定
E．对房地产估价员执业资格进行审批
【答案】AB查看答案
【解析】“房地产估价师执业资格注册”是由《城市房地产管理法》设定的行政许可项目(即原第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”)，依法继续实施；“房地产估价机构资质核准”是国务院决定予以保留并设定行政许可的500项之一(其中第110项)。
2．房地产估价规范的内容包括（　）。
A．评估制度　
B．估价原则　
C．估价程序　
D．估价报告
E．职业道德
【答案】BCDE查看答案
【解析】为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，使房地产估价结果客观、公正、合理，1999年2月12日建设部会同国家质量技术监督局发布了国家标准《房地产估价规范》（GB／T 50291—1999）。其内容包括：总则、术语、估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等。A项，评估制度一般由相关主管部门制定，不包含在估价规范之内。
3．2006年1月13日，（　　）联合出台了《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）。
A．原建设部　
B．国土资源部
C．中国人民银行　
D．最高人民法院
E．中国银行业监督管理委员会
【答案】ACE查看答案
【解析】为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，2006年1月13日建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合制定了《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）
凡是房地产估价机构出具的由房地产估价人员签名的估价报告均具有法律效力。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】不论是何种估价目的、何种类型的房地产估价活动，包括公司上市、资产处置、企业清算等，只有注册房地产估价师和房地产估价机构才能够从事，不是房地产估价机构出具和注册房地产估价师签字的关于房地产价值的评估报告，不具有法律效力。

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