2017年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》历年真题

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第一部分　历年真题及详解
　2016年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》真题精选及详解
　2015年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》真题及详解
　2014年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》真题及详解
　2013年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》真题及详解
　2012年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》真题及详解
　2011年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》真题及详解
　2010年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》真题及详解
　2009年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》真题及详解
　2008年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》真题及详解
　2007年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》真题及详解
第二部分　模拟试题及详解
　房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》模拟试题及详解（一）
　房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》模拟试题及详解（二）
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本书是房地产估价师执业资格考试科目《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》的历年真题与模拟试题详解。全书由两部分组成：
第一部分为历年真题及详解。精选历年考试真题，按照最新考试大纲、指定教材和法律法规对全部真题的答案进行了详细的分析和说明。
第二部分为模拟试题及详解。根据历年考试真题的命题规律及热门考点精心编写了2套模拟试题，其试题数量、难易程度、出题风格与考试真题完全一样，方便考生检测学习效果，评估应试能力。
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内容预览
第一部分　历年真题及详解
2016年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》真题精选及详解
一、单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）
1．下列企业或机构中，不属于房地产业的是（　）。
A．房地产开发企业
B．房地产估价机构
C．物业服务企业
D．建筑施工企业
【答案】D查看答案
【考点】房地产业的基本概念
【解析】房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。D项，建筑施工企业属于建筑业。
2．依法征收集体土地的前提，是国家为了（　）利益的需要。
A．公共
B．社会
C．集体
D．政府
【答案】A查看答案
【考点】征收、征用集体土地的政策规定
【解析】《物权法》规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。对于征收的集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。
3．下列国有建设用地中，不能通过划拨方式取得使用权的是（　）。
A．城市绿地
B．汽车加油站
C．街心公园
D．地税局机关
【答案】B查看答案
【考点】建设用地使用权划拨的范围
【解析】依据《划拨用地目录》（国土资源部令第9号），下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：①国家机关用地；②军事用地；③城市基础设施用地；④公益事业用地；⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；⑥法律、行政法规规定的其他用地。A项，城市绿地属城市基础用地；C项，街心公园属公益事业用地；D项，地税局机关属国家机关用地。
4．国有土地上房屋征收补偿协议由（　）和被征收人签订。
A．房屋征收部门
B．房地产估价机构
C．房屋征收主体
D．房屋征收实施单位
【答案】A查看答案
【考点】订立补偿协议或作出补偿决定
【解析】国有土地上的房屋征收由房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
5．被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，可以向（　）申请鉴定。
A．房屋征收部门
B．另一家房地产估价机构
C．监察机关
D．房地产价格评估专家委员会
【答案】D查看答案
【考点】被征收房屋价值的评估
【解析】《房屋征收条例》第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
6．建筑工程施工过程中，施工单位发生变更的，应重新申请领取（　）。
A．建设工程规划许可证
B．建设工程施工许可证
C．建设用地规划许可证
D．国有土地使用证
【答案】B查看答案
【考点】施工许可管理
【解析】《建筑工程施工许可管理办法》规定，当申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。当建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。
7．城市规划中，城市绿地范围的控制线是（　）。
A．红线
B．黄线
C．绿线
D．紫线
【答案】C查看答案
【考点】城乡规划控制线
【解析】城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。A项，规划红线一般指建设用地规划控制线。B项，城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。D项，城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。
8．某房地产开发投资项目资本金为2000万元，则开发企业以工业产权作价出资的最高额是（　）万元。
A．400
B．600
C．700
D．1000
【答案】A查看答案
【考点】项目资本金的出资方式
【解析】项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。其中，以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。则本题中，开发企业以工业产权作价出资的最高额为：2000×20%=400（万元）。
9．新建商品房的质量问题由（　　）承担责任。
A．勘察设计单位
B．施工企业
C．工程监理单位
D．房地产开发企业
【答案】D查看答案
【考点】房地产开发项目质量责任制度
【解析】房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。此外，消费者是从开发商手里购房，就如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任一样，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。
10．某房地产开发企业预收一套建筑面积100m2的商品住宅，单价为1万元/m2。购房合同对面积误差未作约定。经实测房屋建筑面积为105m2，买受人实际应付购房款（　　）万元。
A．100
B．101
C．103
D．105
【答案】C查看答案
【考点】面积误差的处理方式
【解析】合同中没有约定面积误差比的，按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。
11．房屋租赁合同约定的租赁期限依法不得超过（　）年。
A．5
B．10
C．15
D．20
【答案】D查看答案
【考点】商品房屋租赁合同中的租赁期限
【解析】《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
12．根据《物权法》，下列财产中，可以设定抵押的是（　）。
A．国有土地所有权
B．村办企业的厂房
C．集体土地所有权
D．被查封的房屋
【答案】B查看答案
【考点】房地产抵押的条件
【解析】《物权法》规定，不得抵押的财产有：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
13．因继承取得不动产物权的，自（　）时发生效力。
A．继承开始
B．申请不动产登记
C．记载于登记簿
D．领取不动产权证书
【答案】A查看答案
【考点】不动产物权生效时间
【解析】不动产物权生效时间分为两种：①基于法律行为的物权生效时间为，自记载于不动产登记簿生效。②基于事实行为发生的物权变动，只要事实行为发生，不经登记，物权变动也发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的属于基于事实行为发生的物权变动，它自继承或者受遗赠开始时发生效力。
14．根据《房产测量规范》，不应分摊的共有建筑面积是（　）。
A．公共使用的电梯井
B．值班警卫用房
C．独立使用的地下室
D．变电室
【答案】C查看答案
【考点】共有建筑面积的分摊
【解析】共有建筑面积按是否应当分摊，分为不应分摊的共有建筑面积和应分摊的共有建筑面积。其中，不应分摊的共有建筑面积包括：①独立使用的地下室、车棚、车库；②作为人防工程的地下室、避难室（层）；③用作公共休憩、绿化等场所的架空层；④为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。⑤建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房。ABD三项属于应分摊的共有建筑面积。
15．从事公司上市房地产估价业务的房地产估价机构应当具备（　）资质。
A．一级
B．二级
C．三级
D．暂定三级
【答案】A查看答案
【考点】房地产估价机构业务范围
【解析】一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。
16．合伙制房地产估价机构中，专职注册房地产估价师的出资额合计应不低于（　　）。
A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
【答案】B查看答案
【考点】房地产估价机构资质等级标准
【解析】专职注册房地产估价师股份或者出资额比例要求是，有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%。
17．目前，一级房地产估价机构的资质核准由（　）管理部门负责。
A．县级以上房地产
B．城市房地产
C．省、自治区、直辖市住房城乡建设
D．国务院住房城乡建设
【答案】C查看答案
【考点】房地产估价机构资质核准
【解析】住房城乡建设部负责指导和监督房地产估价机构资质核准工作，制定房地产估价机构资质等级条件。其中，一级房地产估价机构资质核准工作由省、自治区、直辖市住房城乡建设（房地产）管理部门负责。
18．房地产估价师的注册有效期为（　）年。
A．2
B．3
C．4
D．5
【答案】B查看答案
【考点】房地产估价师注册期限
【解析】房地产估价师注册有效期为3年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。
19．保修期满后的物业共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过（　）列支。
A．物业服务费
B．房屋保险费
C．专项维修资金
D．其他费用
【答案】C查看答案
【考点】住宅专项维修资金制度
【解析】专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
20．调节纳税人负担轻重的主要税制要素是（　）。
A．税率
B．税基
C．附加和加成
D．免征额
【答案】A查看答案
【考点】税收制度及构成要素
【解析】纳税人负担的轻重，主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成和减免措施来调节。附加和加成是加重纳税人负担的措施；减税、免税，以及规定起征点和免征额是减轻纳税人负担的措施。
21．下列占用耕地建设的项目中，可以减半征收耕地占用税的是（　）。
A．军事设施
B．养老院
C．飞机场跑道
D．农村居民新建住宅
【答案】D查看答案
【考点】耕地占用税的征收规定
【解析】农村居民占用耕地新建住宅，税额减半征收。AB两项，军事设施占用耕地和养老院属于免税范围；C项，飞机场跑道按每平方米2元的税额征收耕地占用税。
22．下列导致房屋权属转移的行为中，不征收契税的是（　）。
A．继承
B．赠与
C．抵债
D．交换
【答案】A查看答案
【考点】契税的征收规定
【解析】对于《继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
23．下列税收中，采用定额税率的是（　）。
A．耕地占用税
B．房产税
C．契税
D．个人所得税
【答案】A查看答案
【考点】耕地占用税的适用税额
【解析】耕地占用税实行定额税率，具体分四个档次：①以县为单位（下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，10元至50元／m2；②人均耕地在1亩至2亩（含2亩）的地区，8元至40元／m2；③人均耕地在2亩至3亩（含3亩）的地区，6元至30元／m2；④人均耕地在3亩以上的地区，5至25元／m2。
24．下列税收中，按年计算、分期缴纳的是（　）。
A．契税
B．土地增值税
C．城镇土地使用税
D．个人所得税
【答案】C查看答案
【考点】城镇土地使用税
【解析】城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。各省、自治区、直辖市可结合当地情况，分别确定按月、季或半年等不同的期限缴纳。
25．国家发展和改革委员会发布的《长江三角洲城市群发展规划》属于（　）。
A．城镇体系规划
B．城市规划
C．区域规划
D．国土规划
【答案】C查看答案
【考点】区域规划
【解析】区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署。广义的区域规划指对区域社会经济发展和建设进行总体部署，包括区际规划和区内规划，前者主要解决区域之间的发展不平衡或区际分工协作问题，后者系对一定区域内的社会经济发展和建设布局进行全面规划。狭义的区域规划则主要指一定区域内与国土开发整治有关的建设布局总体规划。
26．在城市大气污染物中含量最多的气态污染物是（　）。
A．一氧化碳
B．一氧化氮
C．甲烷
D．二氧化氮
【答案】A查看答案
【考点】大气污染物
【解析】一氧化碳在城市大气污染物中含量最多，约占大气污染物总量的1/3，它大部分来自汽车尾气。
27．城市生活垃圾中，污水属于（　）。
A．工业污染源
B．农业污染源
C．生活污染源
D．交通污染源
【答案】C查看答案
【考点】生活污染源
【解析】生活污染源主要有：①生活燃料的污染；②居住环境的污染；③其他生活污染。其中，其他生活污染包括城市垃圾、厕所、污水沟等。
28．某建筑物±0.000=52.000，设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为（　　）m。
A．23.000
B．29.000
C．52.000
D．81.000
【答案】D查看答案
【考点】建筑识图基础
【解析】相对标高与绝对标高的关系，一般在工程总说明及基础图中加以说明，该建筑物±0.000=52.000，设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为：52.000＋29.000=81.000m。
29．针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的工程造价部分是（　　）。
A．暂定金额
B．基本预备费
C．涨价预备费
D．工程建设其他费用
【答案】B查看答案
【考点】基本预备费
【解析】基本预备费是针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费用。
30．分项最细、定额子目最多的工程建设定额是（　）。
A．估算指标
B．概算指标
C．预算定额
D．施工定额
【答案】D查看答案
【考点】工程建设定额的分类
【解析】施工定额是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。
31．关于图解法量算土地面积的说法，正确的是（　）。
A．图上面积测算至少一次
B．图上面积测算应独立进行两次
C．图形面积不应小于2cm2
D．图上量距应量至0.5mm
【答案】B查看答案
【考点】土地面积量算的基本方法
【解析】图解法量算土地面积，可选用求积仪法，几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两次，两次量算的面积比较差不得超过有关规定。此外，使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2，图上量距应量至0.2mm。
32．关于无差异曲线特征的说法，错误的是（　）。
A．无差异曲线凸向原点
B．无差异曲线的斜率为正值
C．无差异曲线又称为等效用曲线
D．离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越小
【答案】B查看答案
【考点】无差异曲线的特点
【解析】无差异曲线主要有以下特点：①无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值。②无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用。③无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交。④无差异曲线凸向原点。
33．完全竞争市场和垄断竞争市场的主要区别是（　）。
A．产品是否具有差别性
B．市场信息是否完全
C．资源流动是否存在障碍
D．生产者和消费者数量的多少
【答案】A查看答案
【考点】垄断竞争市场
【解析】垄断竞争是仅与完全竞争的第二个条件不同，而与其他条件都相同的一种市场结构，即各厂商的产品不同质，存在一定的差别。
34．租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合的融资租赁形式是（　　）。
A．转租赁
B．杠杆租赁
C．综合租赁
D．直接租赁
【答案】C查看答案
【考点】融资租赁的形式
【解析】融资租赁的形式主要有：①直接租赁；②转租赁；③回租；④杠杆租赁；⑤综合租赁。其中，综合租赁是指租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合，由承租人以产品偿还租金的租赁形式。
35．下列属于股东自益权的是（　　）。
A．股息红利分配的请求权
B．出席股东大会的权力
C．表决权
D．查询公司经营状况的请求权
【答案】A查看答案
【考点】普通股股东的权利和义务
【解析】自益权是指股东仅为自己的利益而行使的权利，如股票过户的权利、股息红利分配的请求权等。
36．房地产估价师李某，由于疏忽导致对外提交的估价报告给委托人造成了损失，承担了赔偿责任。李某所在的估价机构为所有估价师办理了保险，减轻了估价机构的损失，估价机构为李某办理的保险属于（　　）。
A．第三者责任保险
B．雇主责任保险
C．产品责任保险
D．职业责任保险
【答案】D查看答案
【考点】保险的种类
【解析】职业责任保险是指对各类专业技术人员（如律师、会计师、工程师、医师、估价师等），因在从事本职工作中的疏忽或过失，造成合同对方或他人财产损失、或人身伤害而应负损害赔偿责任的保险。
37．为进一步了解《房地产估价规范》的贯彻实施情况，某省行业协会对过去几年来房地产估价报告质量较好的五家估价机构进行了调查，这样的调查属于（　　）。
A．重点调查
B．典型调查
C．抽样调查
D．普查
【答案】B查看答案
【考点】收集数据的形式
【解析】收集数据的形式是指采集信息资源的统计调查的组织形式，主要包括统计报表、普查、重点调查、典型调查和抽样调查。其中，典型调查是指在研究对象中有意识地选取若干主观认为表现突出的典型单位进行调查。
38．资产与负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量，这一会计计量的经济属性是（　　）。
A．可变现净值
B．现值
C．公允价值
D．重置成本
【答案】C查看答案
【考点】会计信息处理程序
【解析】在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
39．李某2013年3月8日因发生事故失踪至2015年3月8日下落不明，其妻子刘某2015年3月9日申请法院宣告其死亡，2015年4月9日法院发出寻找下落不明人的公告，2016年4月9日判决宣告李某死亡。李某丧失民事主体资格的时间是（　　）。
A．2013年3月8日
B．2015年3月9日
C．2015年4月9日
D．2016年4月9日
【答案】D查看答案
【考点】宣告失踪和宣告死亡
【解析】公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡：①下落不明满4年的；②因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的。宣告死亡会引起与生理死亡同样的法律后果。自人民法院宣告死亡判决生效之日，被宣告死亡人即丧失了民事主体资格，其民事权利能力终止；其财产转变为遗产，继承开始；其婚姻关系消灭等。
40．拍卖国有资产为房地产的，确定保留价的基础是（　）。
A．房地产估价结果
B．人民法院的决定
C．国有资产管理部门做出的决策意见
D．国有资产占有部门意见
【答案】A查看答案
【考点】保留价的确定
【解析】委托人拥有保留价的确定权。拍卖国有资产，依法需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的保留价。若拍卖国有资产是房地产的，则应当根据房地产估价机构的估价结果确定保留价。
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1．下列费用中，属于征收耕地的补偿费用的有（　）。
A．征地管理费
B．青苗补偿费
C．安置补助费
D．地上附着物补偿费
E．被征收农民的社会保障费用
【答案】BCDE查看答案
【考点】征收集体土地补偿的范围和标准
【解析】根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。《物权法》还规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
2．根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施的行为有（　　）。
A．改建房屋
B．新建房屋
C．扩建房屋
D．租赁房屋
E．变卖房屋
【答案】ABC查看答案
【考点】国有土地上房屋征收的程序
【解析】在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施上述行为的，不予补偿。
3．为加强规划控制线的管理，原建设部先后就（　）出台了部门规章。
A．规划红线
B．城市绿线
C．城市紫线
D．城市蓝线
E．城市黄线
【答案】BCDE查看答案
【考点】城乡规划控制线
【解析】为加强对规划控制线的管理，原建设部相继出台以下部门规章进行专项管理：《城市绿线管理办法》（自2002年11月1日起施行）、《城市紫线管理办法》（自2004年2月1日起施行）、《城市蓝线管理办法》（自2006年3月1日起施行）和《城市黄线管理办法》（自2006年3月1日起施行）。
4．根据《城市房地产管理法》，房地产交易的形式有（　）。
A．房地产出让
B．房地产转让
C．房地产抵押
D．土地划拨
E．房屋租赁
【答案】BCE查看答案
【考点】房地产交易管理的概念和原则
【解析】1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。
5．根据《城市房地产转让管理规定》，下列房地产中，不得转让的有（　）。
A．已抵押的
B．已查封的
C．未取得房屋权属证书的
D．土地是划拨方式取得的
E．未取得土地使用权证书的
【答案】BCDE查看答案
【考点】房地产转让的条件
【解析】《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：①达不到下列条件的房地产不得转让：a．以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；b．属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；c．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。③依法收回土地使用权的。④共有房地产，未经其他共有人书面同意的。⑤权属有争议的。⑥未依法进行登记领取权属证书的。⑦法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。
6．根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记的范围有（　）。
A．海域使用权
B．国有土地使用权
C．森林、林木使用权
D．集体土地所有权
E．耕地、林地、草地等土地承包经营权
【答案】ADE查看答案
【考点】不动产登记的范围
【解析】《不动产登记暂行条例》第五条规定，不动产登记的范围是：①集体土地所有权；②房屋等建筑物、构筑物所有权；③森林、林木所有权；④耕地、林地、草地等土地承包经营权；⑤建设用地使用权；⑥宅基地使用权；⑦海域使用权；⑧地役权；⑨抵押权；⑩法律规定需要登记的其他不动产权利。
7．下列房产中，可以免征房地产税的有（　）。
A．出租地下建筑物
B．企业兴办的学校自用房产
C．房地产开发企业自用的商品房
D．个人所有非营业用房
E．老年服务机构自用房产
【答案】BDE查看答案
【考点】房产税的征收
【解析】下述房产免征房产税：①国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。④个人所有非营业用的房产。房地产开发企业开发的商品房在出售前，不征收房产税；但对售出前房产开发企业已经使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。⑤财经政部批准免税的其他房产。
8．城市用地适用性评价中，基本上可以修建的用地有（　）。
A．有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象的地段
B．地形坡度超过20度以上的地段
C．洪水淹没深度为2米的地段
D．农业生产价值很高的基本农田保护区
E．地下水位深度距地表面深度较浅的地段
【答案】AE查看答案
【考点】城市用地适用性评价
【解析】二类用地即基本上可以修建的用地。这类用地对城市设施或工程项目的布置有一定的限制。其具体情况是：①土质较差，在修建建筑物时，地基需要采取人工加固措施。②地下水位距地表面的深度较浅，修建建筑物时，需降低地下水位或采取排水措施。③属洪水轻度淹没区，淹没深度不超过1～1.5m，需采取防洪措施。④地形坡度较大，修建建筑物时，除需要采取一定的工程措施外，还需动用较大土石方工程。⑤地表面有较严重的积水现象，需要采取专门的工程准备措施加以改善。⑥有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，需要采取一定工程准备措施等。
9．下列属于建筑物永久荷载的有（　）。
A．建筑物的自重
B．家具
C．设备
D．风
E．地基土压力
【答案】AE查看答案
【考点】建筑的受力因素
【解析】当建筑物的整个主体结构在承受能容许的外力后，要求能够保持稳定，没有不正常的变形和裂缝，能使人们安全使用。在结构上常将这些作用在建筑物上的力称为荷载。荷载分为永久荷载（恒载）、可变荷载（活载）和偶然荷载。其中，永久荷载是指建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力。
10．宏观经济政策目标有（　　）。
A．厂商利润最大化
B．充分就业
C．价格稳定
D．经济增长
E．国际收支平衡
【答案】BCDE查看答案
【考点】宏观经济政策目标
【解析】宏观经济政策目标包括：①充分就业；②价格稳定；③经济增长；④国际收支平衡。
11．关于股票和公司的债券的说法，正确的有（　）。
A．股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任
B．股票和公司债券同属于流通证券
C．股票投资和公司债券投资都属于长期投资
D．股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响
E．股票和公司债券都体现资本信用关系
【答案】BE查看答案
【考点】股票与公司债券
【解析】A项，在风险方面，股票持有者承担公司经营风险责任，而公司债券持有人则不承担公司经营风险责任。C项，股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资。D项，股票持有者依法获取的是股息和红利，股息和红利完全依赖于股份有限公司的经营状况，数额事先难以确定。公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，并且数额事先已经确定，不受公司经营状况的影响。
12．反映企业营运能力的财务分析指标有（　）。
A．流动比率
B．应收账款周转率
C．资产报酬率
D．存货周转天数
E．资产负债率
【答案】BD查看答案
【考点】营运能力分析
【解析】营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转指标分析。存货周转指标主要有存货周转率和存货周转天数。应收账款周转指标主要有应收账款周转率和应收账款周转天数。
13．关于房地产拍卖标的的说法，错误的有（　）。
A．抵押房地产未经抵押权人同意不能拍卖
B．处分权受到限制的房地产可以作为拍卖标的物
C．未经其他共有人书面同意的共有房地产不能拍卖
D．以划拨方式取得的国有土地使用权可直接进行拍卖
E．城乡镇人民政府批准的集体土地上房屋可进行拍卖
【答案】BD查看答案
【考点】房地产拍卖标的
【解析】B项，权利人对房地产的处分权受到限制的房地产不得拍卖。D项，以划拨方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。
三、判断题（共40题，每题0.5分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分）
1．国有土地的所有权由全国人民代表大会代表国家行使。（　）
【答案】×查看答案
【考点】土地所有制
【解析】全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。
2．取得国有建设用地使用权后，满2年仍未动工开发而闲置的，可以无偿收回。（　）
【答案】×查看答案
【考点】建设用地使用权出让合同及其管理
【解析】超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前提工作造成动工开发迟延的除外。
3．国有企业改革成为股份合作制企业，经批准可保留其划拨的土地使用权。（　　）
【答案】×查看答案
【考点】建设用地使用权划拨的管理
【解析】下列情况应采取土地出让或出租方式处置：①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业兼并国有企业的；②国有企业改组为股份合作制的；③国有企业租赁经营的；④非国有企业兼并国有企业的。
4．国有土地上被征收房屋的价值评估时点为房地产估价机构实施评估之日。（　　）
【答案】×查看答案
【考点】房屋征收评估时点
【解析】被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
5．国有土地上房屋征收补偿费用应在作出房屋征收决定前足额到位，专款专用。（　　）
【答案】√查看答案
【考点】国有土地上房屋征收的程序
【解析】作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
6．建设工程规划许可证的颁发部门是城市建设行政管理部门。（　）
【答案】×查看答案
【考点】城乡规划的实施与监督
【解析】对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。
7．城市规划中的控制性详细规划应当给出绿化用地界线的具体坐标。（　）
【答案】√查看答案
【考点】城乡规划控制线
【解析】控制性详细规划应当提出不同类型用地的界线、规定绿化率控制指标和绿化用地界线的具体坐标。
8．只要经工程质量监督单位认定房屋质量存在的问题，购房者就可以退房。（　　）
【答案】×查看答案
【考点】房地产开发项目质量责任制度
【解析】商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。
9．以划拨方式取得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让手续。
（　　）
【答案】×查看答案
【考点】房地产开发项目转让
【解析】私有住宅转让后仍用于居住的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。
10．房地产转让的实质是房地产权属发生转移。（　）
【答案】√查看答案
【考点】房地产转让的概念
【解析】房地产转让的实质是房地产权属发生转移。《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。
11．商品住房销售可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。（　）
【答案】√查看答案
【考点】商品房买卖合同
【解析】商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。
12．人民法院拍卖经过评估的抵押房屋，其估价结果即为第一次拍卖的保留价。（　　）
【答案】√查看答案
【考点】房地产抵押权的实现
【解析】人民法院依法对抵押物拍卖，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。
13．地役权设立未经登记，不得对抗善意第三人。（　）
【答案】√查看答案
【考点】不动产登记的类型
【解析】地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
14．不动产物权预告登记后，未经权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。（　　）
【答案】√查看答案
【考点】不动产登记的类型
【解析】《物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
15．房屋之间无上盖的架空通廊不计算建筑面积。（　）
【答案】√查看答案
【考点】房地产面积测算
【解析】不计算房屋面积的范围包括：①层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室等。②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。③房屋之间无上盖的架空通廊。④房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。⑥骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋。⑨独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。⑩与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。
16．目前，房地产估价师执业资格为国家准入类执业资格。（　）
【答案】√查看答案
【考点】房地产价格评估人员资格认证制度
【解析】国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。
17．科研院所从事房地产研究的人员取得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意，可以受聘于房地产机构，并向建设主管部门提出注册申请。（　　）
【答案】√查看答案
【考点】注册房地产估价师管理办法
【解析】大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得执业资格的，经所在单位同意，可以参照注册房地产估价师管理办法注册，但不得担任房地产估价机构法定代表人或者执行合伙人。
18．目前，我国对房地产估价机构实行资质核准管理。（　）
【答案】×查看答案
【考点】房地产估价机构资质管理
【解析】根据《住房城乡建设部关于进一步规范房地产估价机构管理工作的通知》（建房[2013]151号），住房城乡建设部负责指导和监督房地产估价机构资质核准工作，制定房地产估价机构资质等级条件，指导全国房地产估价行业管理信息平台建设，制定房地产估价机构资质证书式样。
19．物业服务用房属于物业服务企业所有。（　）
【答案】×查看答案
【考点】业主的建筑物区分所有权
【解析】《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
20．产权未确定的房屋可以不缴纳房产税。（　）
【答案】×查看答案
【考点】房产税纳税人
【解析】产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。
21．房地产赠与属于缴纳土地增值税的范围。（　）
【答案】×查看答案
【考点】土地増值税的征税范围
【解析】土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。
22．夫妻之间的房屋权属转移，免征契税。（　）
【答案】√查看答案
【考点】夫妻之间的房屋权属转移
【解析】在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
23．印花税采用比例税率。（　　）
【答案】×查看答案
【考点】印花税
【解析】印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金账簿等，采用比例税率。对一些无法计算金额的凭证，或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理的凭证，采用定额税率，每件缴纳一定数额的税款。
24．个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。（　）
【答案】√查看答案
【考点】经济适用住房的税收优惠政策
【解析】为支持经济适用住房建设，自2007年8月1日起执行税收优惠政策。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
25．国土管理部门在未取得规划条件的情况下，与某公司签订了国有土地使用权出让合同，合同无效。（　　）
【答案】√查看答案
【考点】中华人民共和国城乡规划法
【解析】《中华人民共和国城乡规划法》第三十九条规定，规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。
26．汽车远光照射，成为交通事故的隐患，这是一类常见的电磁辐射污染。（　　）
【答案】√查看答案
【考点】电磁辐射污染
【解析】电磁辐射污染是指电磁辐射的强度达到一定程度时，对人体机能发生一定的破坏作用。它可分为光污染和其他电磁辐射污染。其中，光污染可分为可见光污染和不可见光污染。不可见光污染又可分为红外光污染和紫外光污染。可见光污染分为灯光污染、炫光污染、视觉污染和其他可见光污染。其中，其他可见光污染如商店、宾馆、写字楼等建筑物，外墙全部用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。
27．材料的密度是指材料单位体积的质量。（　）
【答案】×查看答案
【考点】建筑材料的性质
【解析】材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比。
28．定额计价方式把施工措施与工程实体项目进行分离，工程量清单计价方式区分实体性损耗与施工措施性损耗。（　　）
【答案】×查看答案
【考点】定额计价方式与工程量清单计价方式的差别
【解析】定额计价方式与工程量清单计价方式的差别主要有：①体现我国建设市场发展过程的不同定价阶段。②主要计价依据及其性质不同。③编制工程量的主体不同。④单价与报价的组成不同。⑤适用阶段不同。⑥合同价格的调整方式不同。⑦是否区分施工实体性损耗和施工措施性损耗不同。前者为区分施工实体性损耗和施工措施性损耗，而后者把施工措施与工程实体项目进行分离。
29．房地产测绘是指用测量手段测定地面上局部地域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。（　　）
【答案】×查看答案
【考点】房地产测绘的内涵
【解析】房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定。
30．洛伦茨曲线越是靠近四边均为100%的正方形的对角线，表明社会成员之间的收入分配越平均。（　）
【答案】√查看答案
【考点】洛伦茨曲线
【解析】洛伦茨曲线越是靠近四边均为100%的正方形的对角线，则表示收入分配越平均；而越是远离上述对角线，则表示收入分配越不平均。
31．当资源接近充分利用的情况下，总供给曲线是一条与横轴平行的线。（　）
【答案】×查看答案
【考点】总供给
【解析】当资源还未得到充分利用时，可以在不提高价格水平的情况下增加总供给，所以此时总供给曲线是一条与横轴平行的线。
32．当抵押贷款回报率高于所投资房地产的回报率时，则回报率就会出现正杠杆效用。（　　）
【答案】×查看答案
【考点】出现正杠杆效用的条件
【解析】出现正杠杆效用的条件如下：当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正杠杆效用。
33．投资基金可以分散和降低风险，其投资风险小于债券大于股票，收益一般小于股票大于债券。
（　　）
【答案】×查看答案
【考点】投资基金
【解析】由于投资基金是委托专门的投资机构进行分散组合投资，可以分散和降低风险，所以风险小于股票投资，大于债券投资。投资基金的收益一般小于股票投资而大于债券。
34．保险是集合同类危险聚资建立基金，对所有危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。
（　　）
【答案】×查看答案
【考点】保险的概念
【解析】保险是集合同类危险聚资建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。
35．甲公司为乙工程投保了建筑工程一切险，由于设计错误导致了建筑物塌陷，保险公司可拒绝理赔。（　　）
【答案】√查看答案
【考点】财产保险
【解析】建筑工程一切险的除外责任包括因设计错误、铸造或原材料缺陷或工艺不善引起保险财产本身的损失以及换罝、修理或矫正这些缺点错误所支付的费用。
36．定基发展速度加上1（或100%）等于定基增长速度。（　　）
【答案】×查看答案
【考点】速度指标
【解析】定基增长速度加上1（或100%）等于定基发展速度；而环比增长速度加上1（或100％）等于环比发展速度。
37．企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额，这种现象属于会计差错。（　）
【答案】×查看答案
【考点】检查会计错弊
【解析】利用过渡性会计科目进行舞弊是会计舞弊的常见形式，如企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额。
38．李某为购买商品房签订了商品房买卖合同，说明李某已经拥有了该商品房的所有权。（　　）
【答案】×查看答案
【考点】合同的履行
【解析】合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现。如交付约定的标的物，完成约定的工作并交付工作成果，提供约定的服务等。商品房的所有权的取得，以商品房实际交付作为条件。
39．“英格兰式拍卖”是一种价格上行的拍卖方式。（　）
【答案】×查看答案
【考点】拍卖的报价方式
【解析】增价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”。它是一种价格上行的报价方式，即竞价由低至高、依次递増，直到以最高价格成交为止。
40．委托人向拍卖人隐瞒了处罝房地产为凶宅的事实，拍卖人按市价拍卖成交后，买受人要求凶宅损失赔偿，应由拍卖人先行承担赔偿责任。（　　）
【答案】√查看答案
【考点】瑕疵请求规则的效力范围
【解析】拍卖人先行负责是指只要拍卖标的确实存在应告知未告知的瑕疵，则无论该责任应由谁承担，均由拍卖人先行负责。至于其中应由委托人承担的责任，在拍卖人承担责任后，向委托人追偿。
四、综合分析题（共3大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
（一）
某房地产开发企业1幢商住楼。2012年5月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2012年10月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月，该企业取得预售许可证。2012年12月，无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套。2014年3月，该项目竣工交付，5月，该企业将商业用房出租给丙商场。2015年10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。
1．该项目竣工验收前，甲企业可能申请的登记为（　）。
A．预告
B．抵押
C．在建工程抵押
D．抵押权预告
【答案】AC查看答案
【考点】不动产登记的类型
【解析】《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。《物权法》还将在建工程抵押纳入抵押权登记的范畴。
2．刘某应缴纳的契税为（　　）元。
A．9000
B．13500
C．27000
D．45000
【答案】A查看答案
【考点】契税
【解析】契税的税率为3％～5％，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。故本题中，无房屋住的刘某买70m2期房一套的契税税率按照1%计算，即刘某应缴纳的契税为：900000×1%=9000（元）。
3．该企业出租给丙商场应缴纳的税为（　）。
A．契税
B．所得税
C．印花税
D．土地増值税
【答案】BC查看答案
【考点】所得税、印花税
【解析】该企业把商场出租给丙，则需要交纳企业所得税、印花税。A项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。D项，土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。
4．关于该企业出租商业用房的说法，正确的是（　）。
A．应当向房产管理部门申请登记备案
B．应当经甲、乙银行同意
C．该租赁关系不得对抗乙银行的抵押权
D．该租赁关系不受抵押权影响
【答案】AC查看答案
【考点】商品房屋租赁登记备案
【解析】AB两项，《城市房地产管理法》规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。CD两项，订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
5．关于法院处罝抵押物时优先保护的说法，正确的为（　）。
A．应当首先保护购房人刘某的权益
B．甲银行抵押在先，优先受偿
C．乙银行办理了登记，应当优先受偿
D．甲、乙银行按贷款比例受偿
【答案】C查看答案
【考点】房地产抵押权的实现
【解析】依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。②抵押权已登记的先于未登记的受偿。③抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
（二）
甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2015年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在建工程2015年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2016年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。
6．乙银行确定抵押货款额度，就以（　）万元作为参考依据。
A．1400
B．1600
C．1800
D．2000
【答案】A查看答案
【考点】房地产抵押估价
【解析】房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。则乙银行确定抵押货款额度为：2000－400－200=1400（万元）。
7．该在建工程抵押估价，原则上应由（　）委托。
A．甲企业
B．乙银行
C．甲企业和乙银行共同
D．甲企业和乙银行协商
【答案】B查看答案
【考点】房地产抵押估价
【解析】通过委托估价方式确定房地产抵押价值的，原则上由商业银行委托房地产估价机构进行评估。
8．上述评估报告使用期限一般不超过（　）。
A．2015年9月29日
B．2015年10月29日
C．2016年3月29日
D．2016年4月29日
【答案】D查看答案
【考点】房地产抵押估价报告应用有效期
【解析】房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。本题中，2015年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告。因此，该评估报告使用期限应不超过2016年4月29日。
9．乙银行实现抵押权的方式为（　）。
A．与甲企业协商一致，对抵押物进行拍卖、变卖
B．抵押物直接归乙银行所有
C．请求法院依法拍卖、变卖抵押物
D．直接委托拍卖机构对抵押物进行拍卖
【答案】AC查看答案
【考点】房地产抵押权的实现
【解析】依据《物权法》的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。
（三）
甲企业于2014年3月竞得一宗100000m2的国有土地使用权，规划容积率为3.0，其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8，规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项目需要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2016年李某购买了一套140m2的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。
10．保障房的实际容积率为（　　）。
A．3.2
B．4.2
C．4.4
D．5.8
【答案】B查看答案
【考点】控制性详细规划
【解析】规划建筑面积=土地面积×容积率=100000×3=300000m2，保障房面积=规划建筑面积×20%=300000×20%=60000m2，商品住宅建筑面积=300000×（1－20%）=240000m2，商品房实际容积率为2.8，则商品房实际占用的土地面积=商品房建筑面积/商品房实际容积率=240000/2.8=85714.29m2，保障住房实际容积率=保障住房总建筑面积/保障住房土地面积=60000/（100000－85714.29）=4.2。
11．保障房建筑适宜的结构形式为（　）。
A．砖混结构
B．剪力墙结构
C．筒体结构
D．砖木结构
【答案】B查看答案
【考点】钢筋混凝土结构建筑
【解析】钢筋混凝土结构建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构形式，是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。
12．该项目的销售收入预期为（　　）亿元。
A．12
B．14
C．18
D．20
【答案】D查看答案
【考点】成本理论
【解析】经济利润=销售收入－会计成本－隐成本，则销售收入=经济利润＋会计成本＋隐成本=2＋12＋6=20（亿元）。
13．李某采用融资杠杆进行投资，杠杆率计算正确的为（　）。
A．0.4
B．0.6
C．1.5
D．2.5
【答案】D查看答案
【考点】金融杠杆、回报与风险
【解析】在金融杠杆中，通常将杠杆率定义为所投资的房地产总价值除以房地产投资中的本金值。即：杠杆率=投资房地产总价值/房地产投资中的资本金=1/40%=2.5。
14．李某投资该房产需要签订的合同类型为（　）。
A．主合同
B．从合同
C．非典型合同
D．单务合同
【答案】AB查看答案
【考点】合同的分类
【解析】主合同是指不以其他合同的存在为前提即可独立存在的合同。从合同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。故本题中，李某购买商品房贷款，贷款合同是主合同，抵押合同是从合同。C项，非典型合同又称无名合同，是指法律尚未特别规定，也未赋予一定名称的合同。D项，单务合同是指仅有一方当事人承担义务的合同，如赠与、借用等合同。
15．李某所投的保险类型为（　　）。
A．财产保险
B．责任保险
C．信用保险
D．保证保险
【答案】D查看答案
【考点】保险的种类
【解析】保证保险是指债务人就自己的信用向保险人投保，由保险人为被保险人（债务人）向债权人提供担保的保险。当债务人不能履约偿付时，保险人按照合同约定负责赔偿债权人的损失。

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