物业管理师《物业经营管理》讲义、真题、预测三合一

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内容简介
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第一部分　核心讲义
　第一章　物业经营管理概述
　　第一节　物业经营管理的概念
　　第二节　物业经营管理的商业模式
　　第三节　物业经营管理资源
　　第四节　物业经营管理的风险与管控
　第二章　投资分析技术与房地产评估
　　第一节　投资分析的基本概念
　　第二节　物业项目投资分析中的财务指标
　　第三节　物业的价值、价格及其影响因素
　　第四节　房地产估价的基本方法
　第三章　市场调查与市场分析
　　第一节　物业经营管理市场概述
　　第二节　物业经营管理市场调查
　　第三节　物业经营管理市场分析
　　第四节　物业经营管理目标市场及定位
　第四章　物业租赁管理
　　第一节　物业租赁概述
　　第二节　租赁管理
　　第三节　物业租赁合同
　第五章　写字楼物业经营管理
　　第一节　写字楼综述
　　第二节　写字楼物业经营管理概述
　　第三节　写字楼物业经营管理的实施
　　第四节　写字楼租赁经营管理
　第六章　零售商业物业经营管理
　　第一节　零售商业物业综述
　　第二节　零售商业物业经营管理概述
　　第三节　零售商业物业的经营管理内容
　　第四节　零售商业物业的租赁管理
　第七章　居住类物业经营管理
　　第一节　住宅小区物业经营管理
　　第二节　公寓、别墅物业经营管理
　　第三节　酒店公寓物业经营管理
　　第四节　会所物业经营管理
　第八章　其他业态物业的经营管理
　　第一节　综　述
　　第二节　学校物业经营管理
　　第三节　医院物业经营管理
　　第四节　金融机构物业经营管理
　　第五节　体育场馆物业经营管理
　　第六节　产业园区物业经营管理
　第九章　财务管理与绩效评价
　　第一节　财务管理概述
　　第二节　成本和预算管理
　　第三节　企业绩效评价
　第十章　物业经营管理的未来发展
　　第一节　资产管理的未来发展
　　第二节　绿色建筑与物业经营管理的发展
　　第三节　信息技术在物业经营管理的应用
第二部分　历年真题及详解
　2014年物业管理师《物业经营管理》真题及详解
　2013年物业管理师《物业经营管理》真题及详解
　2012年物业管理师《物业经营管理》真题及详解
　2011年物业管理师《物业经营管理》真题及详解
　2010年物业管理师《物业经营管理》真题及详解
第三部分　预测试卷及详解
　物业管理师《物业经营管理》预测试卷及详解（一）
　物业管理师《物业经营管理》预测试卷及详解（二）
                                                                                                                                                                                                    内容简介                                                                                            
为了帮助考生顺利通过全国物业管理师执业资格考试，我们根据最新考试大纲、参考教材和相关法律法规精心编写了全国物业管理师执业资格考试“物业经营管理”的辅导资料（均提供免费下载，免费升级）：物业管理师《物业经营管理》讲义、真题、预测三合一
本书是全国物业管理师执业资格考试科目《物业经营管理》的配套辅导书。全书由三大部分组成：
第一部分为核心讲义。由圣才名师根据多年的考试辅导经验，浓缩出最新考试教材的核心讲义，每章的讲义中均有精选的例题。该讲义覆盖考试的所有命题点，并对重难点内容进行了相应的归纳和拓展。
第二部分为历年真题及详解。收录并详解近年的考试真题，按照最新考试大纲、指定教材和法律法规对全部真题的答案进行了详细的分析和说明。
第三部分为预测试卷及详解。根据历年考试真题的命题规律及热门考点精心编写了2套预测试卷，其试题数量、难易程度、出题风格与考试真题完全一样，方便考生检测学习效果，评估应试能力。
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内容预览
第一部分　核心讲义
第一章　物业经营管理概述
第一节　物业经营管理的概念
一、物业经营管理的内涵
1．物业经营管理的概念
物业经营管理主要是指物业服务企业以满足客户需求为目标，综合利用物业管理（含设施管理）、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、手段和模式，为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务与经营活动。物业经营管理突破了传统物业管理“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为客户提供多种经营管理服务，满足客户的多样化服务需求。
【例题1.1】关于物业经营管理内涵的说法，错误的是（　　）。[2011年真题]
A．物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务
B．物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理
C．物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动
D．收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报
【答案】B查看答案
2．物业经营管理活动的内容
物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
二、物业经营管理的层次
通常将物业经营管理分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次，其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。
【例题1.2】物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理，房地产资产管理和（　　）三个层次。［2010年真题］
A．房地产组合投资管理
B．房地产融资管理
C．房地产开发管理
D．房地产租售管理
【答案】A查看答案
（一）物业管理
物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障物业始终处于正常的运行状态。对于居住物业，传统的物业管理不包括物业经营管理的其他内容。然而，对于经营性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。此时的物业管理除了进行物业的日常管理，还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。
【例题1.3】物业管理向入住的客户或业主提供服务，其核心工作是（　　）。［2010年真题］
A．物业区域内公共秩序的维护
B．对物业进行日常的维护或维修
C．保安和保洁
D．对物业进行资产管理
【答案】B查看答案
（二）物业资产管理
1．一般意义上的资产及资产管理
（1）资产的定义与特征
资产是企业过去的经营或财产处置活动形成的、由企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。资产的两大特征如下：
①经济属性：即能够为企业提供未来经济利益，这是资产的本质。
②法律属性：即必须是为企业所控制，能为企业所利用。即资产所产生的经济利益能可靠地流入本企业，为本企业提供服务能力，而不论企业是否对它拥有所有权。
（2）资产的分类
①根据存在的实体状况
资产可以分为有形资产、无形资产。
②根据计价方式
资产可以分为货币性资产和非货币性资产。
③根据资产的作用
资产可以分为经营性资产和非经营性资产。
④根据经济周转特性的不同
资产可以分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产和递延资产等。
（3）资产管理
一般意义上的资产管理由管理和经营两大部分组成。其中管理重在对资产明示的质量特征进行有效控制；经营则根据资产作为收益性资产的性质，通过专业化、市场化操作达到保值增值和收益的目的。
资产管理的内容包括资产功能的发挥、资产形态的转化以及资产价值的保值等。从管理对象来看，资产管理既包括对有形资产的管理，也包括对无形资产的管理；既包括对流动资产的管理，也包括对长期投资、固定资产、无形资产及递延资产等的管理。
2．物业资产管理
（1）物业资产管理的概念
物业资产管理是指物业服务企业受物业资产所有人的委托，依照委托人的意愿或请求，对委托的物业资产进行管理和经营，以实现资产保值、增值，实现资产价值最大化，同时能分享其价值创造的成果，实现多方共赢或其他特定目标的行为。
（2）我国物业资产管理的起步与发展
①借助物业管理平台开拓资产管理。
如物业服务企业受建设单位或业主委托进行房屋及场地的租售经营与中介服务；集成业主需求信息，为社区商务服务供应商提供商务平台等。
借助物业管理平台是当前我国物业管理行业开拓资产管理的主流，称为狭义的物业资产管理，即物业服务企业开展的，以物业管理为平台或媒介，运用资产管理理论方法、运作过程以及操作手段，对其所拥有的或通过物业管理活动所能利用的资产或资源等进行运作，以获取经济利益的一系列经营管理活动的总称。
②物业服务企业独立从事资产管理经营活动。
如独立投资房地产开发，专门从事对不良资产盘活业务，与其他运营商合作开展物业经营等。这是较为纯粹的资产管理。本书第十章给予简要介绍。
3．资产管理与传统物业管理的关系
（1）资产管理与传统物业管理的联系
①二者的宗旨都是为了获取相应的经济利益。
业主通过购买物业管理服务方式，保障物业正常运作使用的同时，还要求物业服务企业通过努力达到物业的保值与增值。从物业服务企业而言，其核心目的是获取相应的管理服务效益。同样，资产管理则无论是直接运营还是委托管理，其根本的目的和要求均是增值或获取相应经济利益。
②两者互为联系、互相促进。
良好的传统物业管理能促进资产管理的开展；物业资产管理又能延伸物业管理服务内容，满足业主深层次需求，进一步提升客户满意度等。
（2）资产管理与传统物业管理的区别
①出发点不同
传统物业管理是基于管理服务，强调物业基本功能的正常发挥；资产管理是基于价值，强调物业和客户资产的保值、增值。
②内容不同
传统物业管理的内容主要包括物业维护、清洁、绿化等物业服务合同约定的常规服务项目和内容；资产管理的内容强调是多元化与开放性，其所包含的服务内容非常广泛。
③考核评价标准不同
传统物业管理的考核评价强调物业的正常运作使用与业主、物业使用人的满意度；资产管理的考核评价则以经济效益为主。
④运行效果不同
传统物业管理运作强调物业的运行维护，物业服务企业的收益主要集中于项目酬金或服务利润；资产管理不仅开拓了物业管理的服务范围和行业新的利润空间，提升了行业质量与层次，而且能全面带动行业的优化、升级。
（三）物业组合投资管理
1．物业组合投资管理的概念
物业组合投资管理是在资产管理基础上，业务覆盖范围更深更广的高级物业资产管理形态。组合投资管理以风险控制和组合投资回报最大化为目标，并以组合投资的整体绩效作为组合投资管理者业绩评价的标准。组合投资管理所涉及的服务包括：评估资产管理公司的表现；审批资产管理公司提出的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状态和市场竞争力；帮助业主详细制定投资目标，并执行组合投资战略，以实现组合投资收益的最大化。
2．物业组合投资管理获取利润的途径
（1）选择确定经营管理合适的项目；
（2）整合不同类型的经营项目，拾遗补缺，进行全面综合经营管理；
（3）以经营期间的现金流的现值最大化作为目标进行经营。
【例题1.4】5．关于房地产组合投资管理的说法，正确的是（　　）。［2011年真题］
A．房地产组合投资管理是物业管理中的最基础性工作
B．房地产组合投资管理包括物业管理、设施管理和房地产资产管理三个部分
C．房地产组合投资管理以运行管理和服务为主
D．房地产组合投资管理以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产
【答案】D查看答案
【解析】A项，物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。B项，物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。C项，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
三、我国物业经营管理的出现
1．业主需求的变化呼唤物业经营管理
（1）业主随着经济收入提高、生活状态改善，对物业管理服务不断提出新的更多的需求。物业服务企业为适应这些需求，在传统物业管理服务基础上努力开拓各类专项服务和特约服务。
（2）开发商及单一产权人对物业服务企业的委托内容也在增加。除基本的管理服务外，如一些顾问咨询类及销售代理类等中介服务业务也一并委托等。
（3）物业的业主或投资者希望通过物业经营管理，不仅使其物业在运行使用过程中能够保值，而且实现增值。这就要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。
2．物业管理业态的扩展给物业经营管理提供了发展的空间
我国物业管理起步于住宅小区的管理，目前已覆盖到各种业态的物业。不同类型的物业对物业管理的需求是不一样的。
3．物业服务企业自身良性发展的要求是企业开展物业经营管理的直接动力
物业服务行业发展至今，部分优秀物业服务企业经历了20～30年的茁壮成长过程，已具集团化发展雏形。为实现集团化发展战略目标、抵御其他行业对物业管理行业的侵扰、扩大利润增长点以及增强企业抗风险能力，部分物业服务企业根据物业管理业务的内容和特点，以物业经营管理业务为发展方向，既是扬长避短的理性选择，也是主动谋求适应新的经济环境跨界经营的时代潮流。
4．信息技术的出现给物业经营管理提供了进一步发展的技术支持
现代信息技术的运用和网络系统的开发，主要体现在系统集成技术、云计算的SaaS云服务、人员量化指标、物业管理的大数据、BI分析技术、移动信息技术和社交化平台等高新技术方面，为延伸和拓展物业经营管理提供了前所未有的技术支撑。信息技术在物业管理行业中的应用为物业经营管理提供了操作平台和技术保障，使物业服务企业的经营成为现实。

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