2017年房地产估价师《房地产开发经营与管理》历年真题与模拟试题详解

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内容简介
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第一部分　历年真题及详解
　2016年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题精选及详解
　2015年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解
　2014年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解
　2013年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解
　2012年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解
　2011年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解
　2010年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解
　2009年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解
　2008年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解
　2007年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解
第二部分　模拟试题及详解
　房地产估价师《房地产开发经营与管理》模拟试题及详解（一）
　房地产估价师《房地产开发经营与管理》模拟试题及详解（二）
                                                                                                                                                                                                    内容简介                                                                                            
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本书是房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》的历年真题与模拟试题详解。全书由两部分组成：
第一部分为历年真题及详解。精选历年考试真题，按照最新考试大纲、指定教材和法律法规对全部真题的答案进行了详细的分析和说明。
第二部分为模拟试题及详解。根据历年考试真题的命题规律及热门考点精心编写了2套模拟试题，其试题数量、难易程度、出题风格与考试真题完全一样，方便考生检测学习效果，评估应试能力。
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内容预览
第一部分　历年真题及详解
2016年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题精选及详解
一、单选题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意）
1．每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（　）。
A．用途广泛性
B．异质性
C．弱流动性
D．长寿命性
【答案】B查看答案
【考点】房地产投资的特性
【解析】房地产投资区别于其他类型投资的重要特性有不可移动性、异质性和弱流动性。其中，异质性是房地产的重要特性，市场上没有两宗完全相同的房地产。房地产的异质性也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。
2．与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（　）。
A．房地产投资更易变现
B．房地产投资所需资金少
C．房地产投资收益更高
D．房地产能保值增值
【答案】D查看答案
【考点】房地产投资的作用
【解析】从投资者的角度看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，投资者可以通过房地产投资，获得经常性的租金收入和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。因此，房地产投资通常被投资者视为进行财富积累、实现财富价值最大化的重要途径，部分投资者更愿意投资房地产。
3．能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（　）。
A．进入稳定期的优质收益型房地产投资
B．尚未进入稳定期的收益型房地产投资
C．机会型房地产投资
D．刚竣工的收益型房地产投资
【答案】C查看答案
【考点】风险对房地产投资决策的影响
【解析】按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，通常选择机会型房地产投资。
4．若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为（　）。
A．14%
B．19%
C．21%
D．22%
【答案】B查看答案
【考点】投资组合理论
【解析】资产预期收益率=无风险资产收益率＋市场风险系数×（平均收益率－无风险资产收益率）。则本题中，商业房地产市场的预期收益率为：5%＋1.4×（15%－5%）=19%。
5．下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（　　）。
A．开发强度系数
B．土地转化率
C．住房可支付性指数
D．住房市场指数
【答案】A查看答案
【考点】市场监测与预警指标
【解析】A项，开发强度系数是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况；B项，土地转化率反映土地转化为房屋的效率；C项，住房可支付性指数是指中位数收入水平家庭对中位数价格的住房的承受能力；D项，住房市场指数反映房地产开发商对未来市场的预期。
6．房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期（　　）。
A．平均空置率
B．平均吸纳量
C．平均交易量
D．平均租售价格
【答案】A查看答案
【考点】房地产市场的自然周期
【解析】市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需平衡点，在房地产市场的自然周期中，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。
7．房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括（　）。
A．房地产开发企业对市场预测的偏差
B．购房者对市场预测的偏差
C．房地产开发企业之间的博弈和非理性行为
D．房地产开发资金的易得性
【答案】B查看答案
【考点】过度开发的诱因
【解析】房地产市场中的过度开发有时又称房地产“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。过度开发的诱因主要有三个方面：①开发商对市场预测的偏差；②开发商之间的博弈和非理性行为；③开发资金的易得性。
8．张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（　）。
A．7.05%
B．7.17%
C．14.10%
D．14.34%
【答案】A查看答案
【考点】名义利率与实际利率
【解析】由题意可采用公式：F=P（1＋r/m）10m，式中，F为终值；P为现值；r为名义利率；m为年计息次数。本题中，m=2，F=2P，代入计算式，则：（1＋r/2）20=2，得r=7.05%。
9．某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（　）万元。
A．110.00
B．110.47
C．119.31
D．172.43
【答案】C查看答案
【考点】复利计算
【解析】当已知终值F和利率i时，复利计息条件下现值P的计算公式为：

。本题中，P=100＋150/1.08＋80/1.082=307.476。
已知现值时年金的计算公式为：

，计算得：A=307.476×0.08×1.083/（1.083－1）=119.31。
10．某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为30万元，年租金增长率为2%，年折现率为5%，则第1年的租金收入是（　　）元。
A．23096.67
B．24308.23
C．24754.28
D．25523.64
【答案】B查看答案
【考点】复利计算
【解析】因为年租金是于每年的年初收取，所以P=A1×{1－[（1＋s）/（1＋i）]n}×（1＋i）/（i－s）=A1×{1－[（1＋2%）/（1＋5%）]15}×（1＋5%）/（5%－2%）=A1×0.3526143174869×35=A1×12.341501112041499=300000，得A1=300000/12.341501112041499≈24308.23，即第1年的租金收入是24308.23元。
11．李某向银行贷款30万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利润为6%，按月等额还本付息。如果李某于第11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为（　　）元。
A．948.72
B．1039.09
C．1200.58
D．2149.29
【答案】B查看答案
【考点】复利系数的应用
【解析】本题中，月利率=6%/12=0.5%，月数n=12×20=240（个月），P=30万元，则A1=P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]=300000[0.5%（1＋0.5%）240]/[（1＋0.5%）240－1]=2149.293元。第11年年初一次性提前偿还本金10万元，折算为第11年年初至第20年每月的额度为A2=100000[0.5%（1＋0.5%）120]/[（1＋0.5%）120－1]=1110.205元，则从第11年开始的月还款额为A=A1－A2=2149.293－1110.205=1039.09元。
12．某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是（　　）元。
A．10923.89
B．12673.39
C．23326.61
D．25076.11
【答案】A查看答案
【考点】投资回收与投资回报
【解析】投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。P=A/i×[1－1/（1＋i）n]=36000/7.5%×[1－1/（1＋7.5%）5]=145651.856元，第10年投资回报=P×i=145651.856×7.5%=10923.89。
13．某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（　　）。
A．12.00%
B．14.00%
C．14.80%
D．17.20%
【答案】C查看答案
【考点】全部投资和资本金评价指标的差异
【解析】借贷金=5000－2000=3000（万元），假定全部投资收益率为R，则3000万元借贷资金产生的收益=3000×R，借贷资金的财务费用=3000×10%=300（万元），2000万元的资本金产生的收益=2000×R，资本金收益率水平=（2000×R＋3000×R－300）/2000=22%，解得：R=14.8%。
14．在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（　）。
A．建造费用
B．融资费用
C．其他工程费用
D．专业人员费用
【答案】B查看答案
【考点】成本利润率与销售利润率
【解析】在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息。
二、多选题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1．确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有（　　）。
A．国债收益率
B．银行存款利率
C．市场平均投资收益率
D．银行贷款利率
E．银行同业拆借利率
【答案】AB查看答案
【考点】资本资产定价模型
【解析】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。资金的机会成本是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多等于无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。
2．下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有（　）。
A．房屋基础和结构的投资
B．土地购置费用
C．城市公共配套设施建设费
D．房屋水、电、卫等附属工程的投资
E．厂房内的工艺设备购置和安装费用
【答案】AD查看答案
【考点】房地产市场指标
【解析】竣工房屋价值是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算，包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。
3．关于房地产空间市场的说法，正确的有（　）。
A．存在的目的是为获取房地产投资收益
B．需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业
C．需求者可以通过租赁来满足其需求
D．供给来源于房地产资产市场
E．供求关系不会影响房地产资产市场中的需求
【答案】BCD查看答案
【考点】房地产空间市场与资产市场
【解析】A项，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获得投资收益；E项，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。
4．关于工程建设项目招标的说法，正确的有（　）。
A．法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标
B．招标项目必须编制标底
C．采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分
D．采用工程量清单招标的，应编制招标控制价
E．招标控制价必须保密
【答案】ACD查看答案
【考点】工程建设招标
【解析】B项，招标人可根据项目特点决定是否编制标底。对于编制标底的，标底编制过程和标底必须保密，且一个工程只能编制一个标底。E项，招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。从招标控制价的作用可以看出其不同于标底，无需保密。招标人应在招标文件中如实公布招标控制价并不得对所编制的招标控制价进行上浮或下调。采用投标控制价的必须在招标文件中公布。
5．根据消费者对产品不同属性的重视程度，可将市场细分为（　）。
A．同质偏好市场
B．异质偏好市场
C．分散偏好市场
D．集群偏好市场
E．个体偏好市场
【答案】ACD查看答案
【考点】消费者偏好模式与市场细分
【解析】产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相应的就会形成不同偏好的细分市场。同质偏好是指所有消费者具有大致相同的偏好；分散偏好是指消费者的偏好差别很大，分散在整个空间；集群偏好是指市场上可能会出现具有不同偏好的消费群体。
6．作为一种竞争战略，市场定位的主要方式有（　）。
A．产品定位
B．避强定位
C．竞争性定位
D．对抗性定位
E．重新定位
【答案】BDE查看答案
【考点】市场定位
【解析】市场定位作为一种竞争战略，显示了一种产品或一家企业同类似的产品或企业之间的竞争关系。定位方式不同，竞争态势不同。主要的市场定位方式有三种：①避强定位，是指避开强有力的竞争对手的定位方式；②对抗性定位，是指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；③重新定位，是指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。
7．关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有（　）。
A．名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大
B．当每年计息周期数m=1时，名义利率等于实际利率
C．当每年计息周期数m>1时，名义利率小于实际利率
D．当每年计息周期数m→∞时，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er－1
E．名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
【答案】BCD查看答案
【考点】名义利率与实际利率
【解析】A项，名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。E项，名义利率是包含了通货膨胀因素的利率；实际利率是名义利率剔除货膨胀因素影响后的真实利率，此外，名义利率忽略了一年内前面各期利息再生的因素，即忽略了“利滚利”，因此实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。
8．房地产置业投资项目经济效果的主要表现形式有（　）。
A．销售收入
B．租金收益
C．开发利润
D．物业增值
E．股权增加
【答案】BDE查看答案
【考点】房地产投资经济效果的表现形式
【解析】对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果则既可在处置（转让）物业时实现，也可在针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。AC两项，销售收入是房地产开发投资经济效果的主要表现；开发利润及成本利润率、投资收益率共同构成了房地产开发投资经济效果大小的衡量指标。
9．关于现金回报率的说法，正确的有（　）。
A．现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率
B．现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率
C．现金回报率考虑了还本付息的影响
D．现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益
E．现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力
【答案】BCE查看答案
【考点】现金回报率与投资回报率
【解析】现金回报率和投资回报率，都是房地产置业投资过程中，投资者量测投资绩效的指标，反映了置业投资项目的盈利能力。其中，现金回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率，有税前现金回报率和税后现金回报率之分。税前现金回报率等于营业利润（净经营收入）扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资；税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。投资回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。
10．下列不确定性因素中，影响房地产置业投资项目财务评价结果的有（　）。
A．权益投资比率
B．空置率
C．土地费用
D．容积率
E．运营费用
【答案】ABE查看答案
【考点】房地产置业投资项目的主要不确定性因素
【解析】对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。土地费用和建筑容积率及有关设计参数与建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、资本化率、贷款利率等一同组成了影响房地产开发项目财务评价结果的不确定性因素。
11．若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（　　）。
A．标准差系数越大，风险越小
B．累积概率值越大，风险越小
C．标准差越小，风险越小
D．标准差越大，风险越小
E．标准差系数越小，风险越小
【答案】BE查看答案
【考点】概率分析中的期望值法
【解析】B项，计算净现值大于或者等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小。E项，标准差系数越小，风险越小。ACD三项，净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，使用财务净现值标准差来判断风险时应结合财务净现值期望值判断，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。
12．房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题是（　）。
A．做出是否投资的决定
B．对项目投资进行详细测算
C．是否有进行详细可行性研究的必要
D．有哪些关键问题需要进行辅助研究
E．系统比较项目的规划设计方案
【答案】ACD查看答案
【考点】初步可行性研究
【解析】初步可行性研究又称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：①分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；②是否有进行详细可行性研究的必要；③有哪些关键问题需要进行辅助研究。
13．下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资的有（　）。
A．银行信贷
B．商业信用
C．企业债券
D．租赁融资
E．发行股票
【答案】ABCD查看答案
【考点】房地产债务融资
【解析】债务融资就是借钱做生意。很少有房地产企业完全使用自有资金进行房地产投资，充分利用财务杠杆的作用，通过债务融资提高企业的投资能力，是房地产企业的通行做法。企业债务主要包括：①银行信贷，是指银行将自己筹集的资金暂时借给企事业单位使用，在约定时间内收回并收取一定利息的经济活动；②商业信用，是指工商企业之间相互提供的，与商品交易直接相联系的信用形式，包括企业之间以赊销分期付款等形式提供的信用，以及在商品交易的基础上以预付定金等形式提供的信用；③企业债券，代表发债企业和投资者之间的一种债权债务关系，债券持有人是企业的债权人，债券持有人有权按期收回本息；④租赁融资，是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。E项，发行股票属于权益性融资。
14．在写字楼物业管理中，物业服务企业在确定写字楼租金时，需要考虑的主要问题有（　　）。
A．写字楼可出租或可使用面积的计算
B．写字楼基础租金与市场租金之间的关系
C．出租单元的室内装修
D．租户的财务状况
E．出租单元拟经营内容
【答案】ABC查看答案
【考点】写字楼租金的确定
【解析】物业服务企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：①计算可出租或可使用面积；②基础租金与市场租金；③出租单元的面积规划和室内装修。
三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号。用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分）
1．对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。（　　）
【答案】√查看答案
【考点】房地产投资的特性
【解析】房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。
2．报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均价格表示。（　　）
【答案】√查看答案
【考点】市场交易指标
【解析】房地产价格是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。
3．房地产开发项目在施工过程中，施工单位发生变更的，不必重新申请领取建设工程施工许可证。（　　）
【答案】×查看答案
【考点】开工申请与审批
【解析】根据《建筑工程施工许可管理办法》的有关规定，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取《建设工程施工许可证》。在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。
4．房地产市场调查一般应从收集二手资料开始。（　）
【答案】√查看答案
【考点】市场调查的步骤
【解析】二手资料就是为其他目的已经收集到的资料，而一手资料则指为了当前特定目的而收集的原始信息。市场调查人员开始时总是先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决了，不再需要去收集成本很高的一手资料。二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。然而，市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时。这时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的一手资料。
5．按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第（n－1）个计息周期的期末。（　　）
【答案】×查看答案
【考点】现金流量图
【解析】按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第n个计息周期的期末。
6．在复利计算中，年值是指在连续的各计息周期末等额支付金额的价值。（　　）
【答案】√查看答案
【考点】复利计算
【解析】在复利计算中，常用的符号包括P、F、A、G、s、n和i等。其中，A表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值。
7．在房地产投资分析中，如没有考虑通货膨胀对收益现金流的影响，则可适当调低折现率估计值。（　　）
【答案】√查看答案
【考点】通货膨胀的影响
【解析】如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑（适当调低折现率估计）。
8．由于房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动比率相对较高。（　　）
【答案】×查看答案
【考点】流动比率
【解析】房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。
9．在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。（　　）
【答案】√查看答案
【考点】房地产开发项目盈亏平衡分析
【解析】最高运营费用比率是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。
10．从决策类型上看，房地产投资决策通常属于确定型决策。（　）
【答案】×查看答案
【考点】决策的概念
【解析】决策可以按不同的标准划分类型，具体包括：①按决策的层次划分，包括战略性决策、管理性决策和业务性决策；②按决策的性质划分，包括确定型决策、风险型决策和不确定型决策；③按参与决策的人数划分，包括个人决策和群体决策。房地产投资决策通常属于风险型或不确定型的群体管理决策。
11．在房地产开发项目可行性研究中，资金筹措计划是以开发项目的资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。（　　）
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【考点】收入估算与资金筹措
【解析】资金的筹措计划是指以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。
12．房地产开发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。（　　）
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【考点】债券市场
【解析】债券市场交易的对象是债券。债券因有固定的票面利率和期限，其市场价格相对股票价格而言比较稳定。
13．政府储备土地的抵押价值为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。（　　）
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【考点】土地储备贷款
【解析】土地储备贷款是指银行向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。
14．在收益性物业管理中，物业服务企业对租户的人身安全和财务安全负主要责任。（　　）
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【考点】物业维修养护
【解析】保障租户人身和财产的安全，通常是业主的义务。物业管理人员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业意见，并代表业主实施该计划。
15．在大型购物中心的物业管理中，购物中心内公用面积的维护费用，通常是按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积额的比例分摊。（　　）
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【考点】零售商业物业的租约
【解析】大型购物中心内的公用面积，一般包括大堂入口、电梯和自动扶梯、顾客休息处、走廊及其他公用的面积。公用面积的维护费用，通常按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积的比例分摊。
四、计算题（共2题，20分，要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；只有计算结果而无计算过程的，不得分，计算结果保留小数点后2位）
1．某房地产开发项目占地面积66667m2，容积率为2.0，土地取得成本为60000万元。项目可出售面积为120000m2，其中：高层住宅60000m2；多层住宅50000m2；商铺10000m2。各类房屋的综合造价分别为：高层住宅3800元/m2；多层住宅2700元/m2；商铺3000m2；其他不可售建筑物的综合造价按上述三类房屋的加权单位综合造价计算。财务费用8000万元。各类房屋预计销售均价分别为：高层住宅9500元/m2；多层住宅12000元/m2；商铺26000元/m2。销售费用为销售收入的2%；销售税费为销售收入的6.5%。请计算该项目的保本加权销售均价及其与预计加权销售均价的比率。
答：假定该项目的保本加权销售均价为A元/m2，则有：
销售收入等于120000A；
销售费用=销售收入×2%=120000A×2%=2400A；
销售税费=销售收入×6.5%=120000A×6.5%=7800A；
建筑面积=项目占地面积×容积率=66667×2=133334m2。
可出售面积中，高层住宅、多层住宅、商铺所占的比例分别如下：
高层住宅：60000/120000=50%；
多层住宅：50000/120000=41.67%；
商铺：10000/120000=8.33%。
不可出售的建筑面积=133334－120000=13334m2。
不可售建筑物综合造价=（3800×50%＋2700×41.67%＋3000×8.33%）=3274.99（元/m2）。
则由以上数据可以求得，该项目造价=13334×3274.99＋60000×3800＋50000×2700＋10000×3000=436668716.7元=43666.872（万元）。
又土地取得成本为60000万元，财务费用为8000万元。当保本时，销售收入－销售费用－销售税费=土地取得成本＋该项目造价＋财务费用，即：
（120000A－2400A－7800A）/10000=60000＋43666.872＋8000。
由此可得：A=10170.023。即该项目的保本加权销售均价为10170.023元/m2。则：
该项目的预计加权销售均价为：9500×50%＋12000×41.67%＋26000×8.33%=11916.2（元/m2）。
因此，该项目的保本加权销售均价与预计销售均价的比率为：10170.023/11916.2≈0.85。
2．某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/m2，出租率85%；客房平均价格为每天180元/间，入住率90%；其他收入为600万元/年；运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原有的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天160元/间，入住率80%；其他收入为400万元/年；经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天200元/间，入住率90%；其他收入为800万元/年；运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支均发生在年末，每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资金财务净现值和财务内部收益率。
答：前四年客房每年收入=180×365×210×90%=1241.73（万元）；
前四年写字楼每年收入=960×10000×85%=816（万元）；
其他收入为600万元/年；
前四年年净收益=（1241.73＋816＋600）×（1－45%）=1461.7515（万元）；
第六年净收益={[960×（10000－5000）×95%＋160×210×80%]/10000＋400}×（1－55%）=386.4096（万元）；
第七年至第二十年写字楼每年租金收入=960×5000×95%=456（万元）；
第七年至第二十年客房每年收入=200×（100＋210）×365×90%=2036.7（万元）；
其他收入为800万元/年；
第七年至第二十年年净收益=（456＋2036.7＋800）×（1－50%）=1646.35（万元）；
资本金净现值NPV=－8000－5000＋1461.7515×（P/A，8%，4）×（P/F，8%，1）＋（386.4096－2000）×（P/F，8%，6）＋1646.35×（P/A，8%，14）×（P/F，8%，6）＋5000（P/F，8%，20）=－13000＋4482.8763－1016.8357＋8553.229＋1072.74=92.0096（万元）。
计算财务内部收益率，取i1=8%，NPV1=92.0096，
当i2=9%时，NPV2=8000－5000＋1461.7515×（P/A，9%，4）×（P/F，9%，1）＋（386.4096－2000）×（P/F，9%，6）＋1646.35×（P/A，9%，14）×（P/F，9%，6）＋5000×（P/F，9%，20）=－13000＋4344.647－962.1312＋7643.389＋892.1544=－1081.941，则：
内部收益率IRR=8%＋1%×92.0096/（1081.941＋92.0096）=8.08%。

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