2017年房地产经纪人《房地产经纪专业基础》复习全书【核心讲义＋历年真题详解】

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内容简介
目录
第一部分　教材精编
　第一章　房地产和住宅
　　第一节　房地产概述
　　第二节　房地产面积
　　第三节　房地产识图
　　第四节　住宅及其性能评定
　第二章　建筑和装饰装修
　　第一节　建筑概述
　　第二节　建筑构造
　　第三节　建筑设备
　　第四节　建筑材料
　　第五节　建筑装饰装修
　第三章　环境和景观
　　第一节　环境概述
　　第二节　环境污染
　　第三节　室内环境污染
　　第四节　景观概述
　第四章　城市和城市规划
　　第一节　城市和城市化
　　第二节　城市用地评价
　　第三节　城市规划相关术语和指标
　　第四节　城市居住区规划设计
　第五章　房地产市场及其运行
　　第一节　房地产市场概述
　　第二节　房地产市场的分类
　　第三节　房地产市场需求与供给
　　第四节　房地产市场竞争与结构
　　第五节　房地产市场波动与调控
　第六章　房地产价格及其评估
　　第一节　房地产价格概述
　　第二节　房地产价格的种类
　　第三节　房地产价格的影响因素
　　第四节　房地产价格的评估方法
　第七章　房地产投资及其评价
　　第一节　房地产投资概述
　　第二节　资金的时间价值
　　第三节　房地产投资项目经济评价
　　第四节　房地产投资风险及其应对
　第八章　房地产金融和贷款
　　第一节　房地产金融概述
　　第二节　房地产贷款概述
　　第三节　个人住房贷款概述
　　第四节　个人住房贷款的有关计算
　第九章　法律和消费者权益保护
　　第一节　法律概述
　　第二节　民法通则
　　第三节　物权法
　　第四节　合同法
　　第五节　继承法
　　第六节　婚姻法
　　第七节　消费者权益保护法
　第十章　消费心理和营销心理
　　第一节　消费者的基本心理
　　第二节　消费者的需要和动机
　　第三节　消费者群体的心理和行为
　　第四节　营销过程心理与策略
　　第五节　销售人员心理及心理素质提高
　　第六节　房地产经纪人的人际交往和积极心态
第二部分　历年真题及详解
　2012年房地产经纪人《房地产经纪相关知识》真题及详解
　2011年房地产经纪人《房地产经纪相关知识》真题及详解
　2010年房地产经纪人《房地产经纪相关知识》真题及详解
　说明：自2015年起，《房地产经纪相关知识》更改为《房地产经纪专业基础》。
第三部分　考前押题及详解
　房地产经纪人《房地产经纪专业基础》考前押题及详解（一）
　房地产经纪人《房地产经纪专业基础》考前押题及详解（二）
                                                                                                                                                                                                    内容简介                                                                                            
为了帮助考生顺利通过全国房地产经纪人职业资格考试，我们根据最新考试大纲、考试用书和相关法律法规编写了全国房地产经纪人“房地产经纪专业基础”的辅导资料（均提供免费下载，免费升级）：房地产经纪人《房地产经纪专业基础》复习全书【核心讲义＋历年真题详解】
本书是全国房地产经纪人职业资格考试科目《房地产经纪专业基础》的复习全书，全书由三部分组成：
（1）核心讲义，具体内容包括：
①知识框架，清晰勾勒出每章的知识脉络。
②大纲要求，明确考试要求，指明了考试大纲规定需要掌握的知识内容。
③要点详解，在剖析历年真题命题规律的基础上，对现行辅导教材的内容进行了图表式归纳总结，以突出考试的高频核心考点。按照最新考试教材的体系编排，全面总结浓缩该教材的重难点内容，同时穿插并详解历年考试真题，有助于学员在学习教材知识的同时了解与教材相关的真题出题点、命题规律，并掌握解题思路。
（2）历年真题及详解，精选了2010～2012年的3套真题，按照最新考试大纲、指定教材和法律法规对全部真题的答案进行了详细的分析和说明。
（3）考前押题及详解。根据历年考试真题的命题规律及热门考点精心编写了2套考前押题，其试题数量、难易程度、出题风格与考试真题完全一样，方便考生检测学习效果，评估应试能力。
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内容预览
第一部分　教材精编
第一章　房地产和住宅
【知识框架】

【大纲要求】
（一）考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产特别是住宅的认识程度，包括对房地产的相关概念、重要性和主要特性，房地产面积及识图，住宅的主要种类及其性能评定等的了解、熟悉和掌握程度。
（二）考试要求
1．了解房地产的相关概念和重要性；
2．熟悉房地产的主要特性；
3．掌握房屋面积的种类；
4．熟悉房屋建筑面积计算的有关规定，成套房屋建筑面积的计算；
5．掌握建筑面积与使用面积的关系；
6．了解土地面积的概念和种类；
7．熟悉地图和地形图；
8．了解建筑总平面图和建筑平面图；
9．掌握房地产图；
10．掌握住宅的主要种类；
11．熟悉住宅性能及其评定内容。
【要点详解】
第一节　房地产概述
一、房地产的相关概念（了解）
（一）房地产的含义
房地产，即房屋和土地，或者房产和地产，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。
（二）土地、建筑物和其他相关定着物的含义
1．土地的含义
土地，一般是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。它是三维立体的，其空间范围可分为以下3层：
（1）地球表面，简称地表。
（2）地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间。
（3）地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。
2．建筑物的含义
建筑物又称建筑，有广义和狭义两种含义：
（1）广义的建筑物，既包括房屋，又包括构筑物，是指用建筑材料构筑的空间和实体。
（2）狭义的建筑物，主要指房屋，不包括构筑物，是指供人们居住或进行各种活动的场所。房屋，是指供人们在其内进行生活和生产活动的建筑空间。
3．构筑物的含义
构筑物，是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施。
4．其他相关定着物的含义
其他相关定着物，是指附属或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外。
（三）房地产实物、权益和区位的含义
1．房地产实物的含义
房地产实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分。
2．房地产权益的含义
房地产权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。
一宗房地产的权益包括：
（1）拥有的房地产权利。
（2）该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。
（3）该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。
（4）额外的利益或好处。
3．房地产区位的含义
房地产区位，是指房地产的空间位置。具体地说，一宗房地产的区位是该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与相关场所（如市中心、学校、医院、公园等）的距离，进出该房地产的方便程度，以及该房地产的外部配套设施、周围环境和景观等。
【例题1.1】下列建筑物中，不属于构筑物的是（　）。[2011年真题]
A．烟囱
B．泵房
C．水井
D．水塔
【答案】B查看答案
【解析】狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物，是指供人们居住或进行各种活动的场所。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、水井等。
二、房地产的重要性（了解）
（1）房地产是一种重要而又量大面广的财产。它能为人们提供各种生活、生产所必需的空间。人们拥有房地产，可增强其归属感，有利于社会稳定。
（2）房地产在一个国家的财富中的占比最大，一般为50％～70％；房地产通常也是居民家庭最大的财产。
（3）房地产属于不动产，是一种特殊的物品，有多种不同的性质。购买房地产与购买黄金、债券、基金、股票、期货等相比，兼有消费（使用）和投资双重功能。
三、房地产的主要特性（熟悉）
（一）不可移动
不可移动特性，又称位置固定性。房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。房地产的不可移动性决定了房地产市场是一个地区性市场，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间有所不同，甚至是反方向变化的。
（二）独一无二
独一无二特性，又称独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产，只有相似的房地产；房地产交易不宜采取样品交易的方式，而应到实地查看、亲身感受或体验；看中的房子如果错过机会没有购买，再想买到相同或相似的房子就比较困难了。
（三）寿命长久
作为空间的土地，具有不可毁灭性。通过出让方式取得的建设用地使用权的使用期限一般较长，且可以续期。建筑物的寿命，通常可达数十年甚至上百年。因此，房地产的寿命是长久的，可以长期供其拥有者使用或带来持续不断的收益（如租金收入等）。
（四）供给有限
土地的有限性和不可再生性，造成了建筑物特别是区位较好的建筑物的数量也是有限的。房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。
（五）价值较大
与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。从单价高来看，每平方米建筑面积房屋的价格，低则数百元，高则上万元甚至十几万元。从总价大来看，房地产必须有一定的规模（如面积），因此可供利用的一套住宅的价值特别大。
（六）用途多样
用途多样特性，又称用途的竞争、转换及并存的可能性，主要是空地所具有的，土地上一旦建造了房屋，用途即被限定，通常难以改变。此外，现实中的房地产用途不是可以随意改变的，还要符合城市规划等规定。另外，房地产在不同用途中还可以选择不同的利用方式。
（七）相互影响
房地产由于不可移动，其利用通常会影响周围的房地产；反过来，周围房地产的利用也会影响该房地产。因此，房地产具有相互影响的特性。从而产生了“相邻关系”，并且法律规定不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
（八）易受限制
房地产由于具有不可移动、相互影响的特性，并且是各种生产、生活活动都不可缺少的基础要素，关系民生及社会、经济稳定，所以各国对房地产的利用、交易等都有一些限制。房地产易受限制的特性还表现在，由于房地产不可移动、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。
（九）难以变现
难以变现，又称变现能力弱、流动性差。变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。房地产由于价值较大、不可移动、非同质性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得房地产需要出售的时间较长，变现能力弱。
（十）保值增值
房地产由于寿命长久、土地面积不能增加，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而自然增加，即自然增值。房地产价格是波浪式上升的，但不排除会随着经济社会发展的波动而波动，出现贬值、价格大幅下落的情况。

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